전세가 상승이 매매가 상승으로 이어지지는 않는다.

요즘 전세가 상승이 거의 미친 수준이죠..

 

집을 소유한 분들의 경우 미래에 내 집에 대한 가격상승을 기대하시는 경우도 종종 보게 됩니다. 이는 역사적으로 전세가 상승이 매매가를 끌어 올렸던 역사적 경험 때문이기도 하죠..

 

하지만, 최근의 전세가 상승은 그 원인이 과거와는 완전히 다릅니다. 물론, 집값은 꾸준히 오를 수도 있을 것이고 특정 호재가 있는 지역은 과거처럼 단시간에 빠르게 오르기도 하겠지만 일반적인 경우 그 정도가 과거처럼 드라마틱 하지는 않을 것이며(최근에는 좀 오르는 추세기는 하죠..) 횡보할 가능성이 높으며.. 극단적으로는 일본처럼 그 가격이 하락할 가능성도 존재를 합니다.

 

 

• 주택시장의 불문율! 이젠 과거 이야기!

 

과거 주택시장의 불문율과도 같던 법칙이 하나 있었습니다. 바로, 전세가 상승이 매매가를 끌어올린다는 것이죠.. 불과 몇년 전만 하더라도 적정 전세가격을 매매가격의 50%로 본 때가 있었습니다. 지금 생각해 보면 어이가 없죠.. -_-

 

현재 매매가 대비 전세가율이 70%가 넘는 지역이 대부분이고 특정 지역의 경우 90%를 넘어가는 지역도 있습니다.

 

개인적으로는..

 

뭐.. 전세가 상승 때문에 집을 산건 아니고, 오랬동안 노려왔던 서울 뉴타운 지역의 아파트를 작년에 마련했습니다. 으례 저희 또래의 사람들이 그렇듯.. 채무를 가득~~ 안고 말이죠..(내집이 아니라 은행집이라는거~~ ㅎㅎ)

 

당시, 분양가가 4억 1천만원 정도였는데 지금 전세로 나온 물량들을 보면 싼게 3억 8천이고, 좀 너무했다 싶은게 4억짜리 전세도 있더군요.. 3~4천만원만 보태면 집을 살 수 있는 그런 상황입니다. 정말.. 몇년 사이에 너무 많이 올라서 깜짝 놀랐습니다.

 

아무튼, 과거에 이러한 전세가 상승이 매매가 상승을 이끈다는 법칙이 생긴 것은... 전세가 대세였는데도 오르는 것은 주택의 공급 부족이 원인이 되었기 때문입니다.

 

주택도 엄연한 경제재...

 

수요와 공급의 상황에 따라 그 가격이 움직일 수 밖에는 없는 것입니다. 따라서, 공급이 부족하거나 수요가 많아지면? 당연히 그 가격은 올라갈 수 밖에 없는 것이죠..

 

이런 이유로..

 

전세가격이 미친듯이 오르는 지금.. 미래의 집값 상승을 바라는 주택 소유자 분들을 종종 볼 수 있는 것입니다. 뭐든, 자신의 입장에서 세상을 바라보기 쉬운 법이죠..

 

하지만, 이러한 기대는 살짝~~ 접어두고 보시는게 좋다는 생각입니다. 이는, 현재 전세가 상승의 원인이 주택의 절대적인 공급부족 때문이 아니라 전세물량 자체의 공급부족 때문이기 때문이죠..

 

 

• 모든 가능성은 열려 있지만, 장기적으로 집값 상승은 큰 기대를 접는게 좋다.

 

전세가 상승을 불러온 전세매물 품귀화 현상은 공급과 수요의 측면 모두를 봐야 합니다.

 

우선, 공급의 측면에서 집주인들이 전세를 꺼리기 시작했다는 점을 봐야 합니다. 익히 잘 알려져 있다 싶히 현재 우리나라의 기준금리는 역대 최저치를 경신하고 있으며 앞으로도 더 떨어질 가능성이 있습니다. 물론, 미국발 금리인상 변수가 남아있기는 하지만, 그렇다 하더라도 금리를 올리기 쉽지 않은 상황입니다.

 

기준금리를 올리게 되면? 역대 최대치를 찍고 있는 가계부채가 부실화 될 우려가 크고.. 이는 우리나라의 경제위기로까지 이어질 수 있기 때문에 금리인상 요인이 발생하더라도 제한된 범위 안에서만 올라갈 가능성이 크며.. 올리는 것 자체가 금융당국으로서는 어려운 결정일 겁니다.

 

이러한 금리 상황에서..

 

집주인들은 궂이 전세를 줘 봤자 은행에 맞겨도 별로 돈이 되지 않고, 받은 전세금으로 투자처를 찾자니 이것도 과거처럼 쉽지만은 않은 선택이 된 것입니다. 통상, 전세로 생긴 집주인의 목돈은 은행 예금으로 운용되거나 또다른 부동산을 구입하는데 쓰였는데.. 이렇게 미친듯이 뛰는 전세가 상승에도 집값 상승을 예측하기가 쉽지 않기 때문에 전세로 내 놓고 목돈을 받아도 마땅히 쓸곳이 없는 것입니다.

 

차라리, 일정금액 꾸준히 들어오는 월세나 반전세로 집을 내 놓는 것이 이득인 것이죠..

 

여기에, 수요자의 전세수요 증가도 미친 전세가 상승을 불러온 하나의 요인이 됩니다. 현재, 우리나라의 절대적인 집값 수준이 비싸서 쉽게 구입할 수 없는 데다가.. 미래 집값 상승을 기대하는 분들도 적은 편입니다. 재산세 내 가며.. 취득세 내면서 집을 장만하느니.. 차라리 전세로 머물러 있는 것이 더 낫겠다는 판단을 하는 것이죠.. 집값 상승을 기대할 수 없는 상황에서는 말이죠..

 

이러한, 수요와 공급의 요인들은 전세가 상승으로 이어질 수 밖에 없는 구조를 만든 것입니다.

 

이런 이유로..

 

우리나라의 주택시장은 현재 빠르게 월세중심으로 이동중에 있기도 합니다.

 

일정기간 반전세가 완충적인 역할을 하겠지만, 우리도 장기적으로는 월세 중심의 주택시장으로 재편될 가능성이 높습니다. 이는 경제가 발전할 수록, 시중금리 수준은 낮게 유지가 되기 때문이며.. 과거 개발시대처럼 주택을 밑천삼아 목돈으로 뭘 하기에도 우리사회가 발전일로에 있는 것도 아니기 때문입니다.

 

다만, 이런 추세가 이어진다면.. 지금은 다소 높은 수준을 유지하고 있는 월세액이 물량 증가로 인해 상대적으로 하향 안정될 가능성은 있다 하겠습니다.