최근 상가임대차에 대한 법적 보완 작업이 지속되고 있죠..
특히, 핫 이슈는? 바로 권리금에 대한 보호장치 마련입니다. 작년에 개정된 부분도 이러한 권리금 회수기간의 확보라는 측면에서 법적 보완이 이루어 진 부분도 있죠..
오늘은, 이러한 상가임대차보호법 적용대상과 최우선변제 금액 이야기를 해 볼까 합니다.
우선, 상가임대차보호법 적용대상에 해당하기 위해서는 보증금 금액에 상관없이 대항력을 갖추어야 합니다.
우리가 주택임대차에서 대항력을 확보하려면 전입신고를 하고 실질적인 해당 부동산에 대한 점유요건이 갖추어져 있어야 하죠..
상가임대차 에서도 마찬가지 입니다. 부동산을 점유해야 하고, 공적 서류상으로 확인할 수 있어야 하죠..
여기서, 공부상 확인할 수 있는 수단이 사업자등록과 확정일자(세무소) 입니다. 해당 영업용 건물을 주소로 사업자등록을 해야 대항력이 생기는 것이죠.. 여기에, 해당 건물이 영업용 건물이어야 합니다.
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예를들어.. |
종교시설이나, 봉사단체 사무실, 종친회 사무실, 주택 등은 비영업용으로 판단하여 보호를 받을 수 없습니다.
다만, 작년 법 적용 변경으로 인해, 실질적으로 영업시설로 활용하고 있다면? 보호받을 수 있는 길이 열렸습니다.
특히.. 공부상 주택인데 상가로 쓰고 있는 경우.. 임대차 계약 당시 처음부터 상가로 계약을 했다면? 공부상 주택이라 하더라도 상가임대차보호법 적용대상에 해당합니다.
그리고, 가장 중요한!! 보증금이 아래의 기준을 만족해야 합니다.
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권역 |
환산보증금 |
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서울특별시 |
4억원 이하 |
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수도권 과밀억제권(경기지역의 대부분) |
3억원 이하 |
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광역시(군지역, 인천광역시 제외) |
2억 4천만원 이하 |
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그 밖의 권역 |
1억 8천만원 이하 |
여기서 유의해야 할 것이.. 위의 보증금 개념은 환산보증금 개념이라는 것입니다. 주택임대차에는 없는 개념이죠..
환산보증금은 일반 보증금에 월세를 보증금으로 환산한 금액을 더한 보증금을 의미하는 것으로 아래의 공식에 의해 산출합니다.
예를들어, 보증금 5천만원에 월세 100만원짜리 상가라면? 5천만 + (100만원 x 100) = 1억 5천만원.. 이렇게 산출이 됩니다.
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그러나.. |
이러한 기본적인 상가임대차보호법 적용대상 보증금을 넘어섰더라도.. 5년 계약 갱신권은 적용이 됩니다.
이게 작년에 비해 올해 달라진 부분이죠.. 예전에는, 갱신 요구권이 상가임대차보호법 적용대상이 아니면 인정되지 않았기 때문에 수억씩 시설 투자를 해서도 1년만에 나가야 하는.. 말도 안되는 상황이 발생할 여지가 있었죠..
금액에 상관없이 5년간은 영업기간을 확보할 수 있다는 점에서.. 투자한 시설 등에 대한 권리금 회수 시간을 갖을 수 있게 바뀌었습니다. 다만!! 이러한 경우라 하더라도, 임대료 인상은 별도 입니다. 아쉽게도, 상가임대차보호법 적용대상이 아니라면? 계약의 갱신시 임대료 인상률의 상한선은 없습니다.
주택에 최우선변제액이 있듯.. 상가임대차보호법 에서도 영세 상인들을 위한 최우선변제금액을 보장하고 있는데요..
적용대상은, 기본적으로 위의 상가임대차보호법 적용대상에 해당하면서도 보증금이 아래의 기준일 경우에 우측의 최우선변제금액을 보장해 주는 것입니다.(이 역시, 환산보증금 기준 입니다.)
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구분 |
보증금 기준 |
최우선변제금액 |
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서울특별시 |
6,500만원 이하 |
2,200만원 |
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수도권 과밀억제권(경기지역의 대부분) |
5,500만원 이하 |
1,900만원 |
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광역시(군지역, 인천광역시 제외) |
3,800만원 이하 |
1,300만원 |
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그 밖의 권역 |
3,000만원 이하 |
1,000만원 |
최우선변제금액의 개념은, 일정 규모 이하의 보증금(보증금 기준)을 갖고 있는 세입자는 그 금액 중 최소한 일정 금액(최우선변제금액)은 채권의 순위에 상관없이 보호해 주겠다는 의미입니다.
따라서, 최우선변제금액 만큼은.. 건물이 경매나 다른 채권자에게 넘어갔을 경우에도 보호받을 수 있는 최소한의 금액입니다. 물론, 나머지 보증금도 내 채권 순서에 따라 받을 수 있는 것이죠..
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오늘은.. |
간단하게 상가임대차보호법 적용대상과 최우선변제금액 등에 대해 알아봤는데요..
제도가 점차 개선되어 가고는 있지만.. 아직까지는 다소 부족한 부분이 많은부분 엿보입니다. 아무쪼록, 상대적 약자일 수 밖에 없는 상가 임차인의 권익을 더 보호해 주는 쪽으로 제도들이 마련되어 나갔으면 하는 바램.. 갖어 봅니다.
