분묘기지권 해결방법은?

토지를 매매할 때 등기상으로만 살펴봐서는 절대 나오지 않는 돌출권리가 있으니.. 바로 분묘기지권이죠.. 오늘은 이러한 분묘기지권 해결방법에 대한 이야기를 해 볼까 하는데요..

 

부동산을 매매할 때에는, 분묘기지권, 관습법상 지상권(건물), 유치권(주로 미납 공사대금)과 더불어 수목이 있는 경우에는 수목의 주인이 따로 있는지도 살펴봐야 합니다. 흔히 땅 보러 간다고 하죠.. 내가 매매할 땅을 살펴보는 것은 그 지형이나 모양만을 보러 가는 것이 아니라.. 이러한, 분묘, 건물. 기타 수목의 상태 등을 함께 보기 위함입니다. 숨어있는 권리를 찾아내기도 하고 말이죠..

 

 

• 분묘기지권이란?

 

잘 아시겠지만 분묘는 묘지를 의미합니다. 우리나라는 전통적으로 조상에게 제사를 지내는 관습을 가지고 있고 묘지에 대해 신성시 여기는 그런 문화가 존재를 합니다. 이것이 우리 법에도 고스란히 반영되어 묘지에는 분묘기지권이라는 권리가 존재를 합니다.

 

분묘기지권이란, 기존에 있던 분묘가 계속 그 자리에 있을 권리를 이야기 하는 것입니다. 이는 소유권과는 별개로 권리가 인정되는 것입니다. 토지의 소유권 유무에 따라 묘지를 이장해야 한다면.. 그것도 좀 정서상 그렇죠.. 따라서, 분묘기지권은 소유권의 유무와 관계없이 계속 그 자리에 대한 사용권을 주장할 수 있는 것입니다.

 

사용료?

 

분묘기지권에는 이런게 없습니다. (관습법상 지상권이 인정되는 건물에는 받을 수 있습니다.)

 

다만, 법이 바뀌면서(2001년 개정) 주인 몰래 묘를 쓴 경우에는 분묘기지권을 인정받지는 못합니다. 다만, 허락없이 묘지를 썼어도 20년간 방치했다면? 분묘기지권이 인정됩니다.

 

원래, 토지나 주택도 평온하게 소유의 의사를 가지고 30년간 거주를 하게 되면 소유권이 인정이 되죠.. 이러한 조항이 있는 것은 정당한 권리자라 하더라도 자신의 권리를 행사하지 않는다면? 이를 보호하지 않겠다는 우리 법의 원칙 때문입니다. 그래서, 토지만 있는 곳에 펜스를 쳐 놓고 경고문 등을 붙이고는 하는 것입니다.

 

 

• 분묘기지권 해결방법

 

그렇다면, 토지를 매수하는 사람 입장에서 이러한 분묘기지권이 존재하는 경우 해결방법은 없는 것일까요? 그렇지는 않습니다. 물론, 분묘가 있는 경우에는 때때로 매수하지 않는 경우가 더 좋은 경우들이 있지만, 어느정도는 해결이 가능하죠..

 

우선, 정당한 분묘기지권이 성립하는지를 살펴봐야 합니다.

 

위에서 이야기 했다 싶히 분묘기지권에 대한 법이 강화되면서 토지주의 동의없이 쓴 묘는 분묘기지권이 성립하지 않습니다. 그리고, 정당하게 권리가 있는 경우에는? 분묘를 쓴 주체에게 어느정도 경제적 보상을 해 주고 이장을 해 주는 등의 추가비용을 들이면 되겠습니다.

 

다만..

 

정당한 분묘기지권은 소유주가 바뀌어도 주장할 수 있다는 것을 분묘를 쓴 사람도 잘 알기 때문에 무리한 금액을 요구하는 경우가 종종 발생을 합니다. 따라서, 매매의사결정을 하기 이전에 분묘에 대한 부분을 명확하게 하고 매매의사결정을 하시는게 바람직 합니다.

 

되도록이면.. 매수인이 직접 해결하려 하시기 보다는 분묘의 해결을 전제로 매매계약을 하시는게 더 낫죠.. 참고로, 분묘는 해당 지자체에 묘적부를 발급받아 보면 묘지를 쓴 사람을 알 수 있습니다.

 

그러나.. 또 뒷통수를 때리는 일이 있으니.. 바로, 묘적부에 나오지 않는 무연분묘 입니다. 우리나라의 경우 격동의 현대사를 거쳤기 때문에 이러한 무연분묘가 생각보다 많이 존재를 합니다.

 

 

• 무연분묘는 소유주가 이장할 수 있다.

 

묘라는게 사실.. 언제 어디서 튀어나올지 예상하기 힘든 경우가 많죠.. 그러다 보니 생각지도 못하고.. 표시도 잘 안나는 무연분묘가 나오는 경우가 종종 있습니다. 묘적부에 없는 것이죠..

 

이런 경우에는 토지 소유주가 이장을 하거나 화장을 할 수 있습니다. 다만 조금은 번거로운 절차를 거쳐야 하죠.. 무연분묘의 해결방법은 아래와 같습니다.

 

- 해당 묘지에 연고자가 없음을 증빙하는 서류 준비

- 해당 지자체장(시, 군, 구청장)에게 이장 허가를 받아 이장

- 중앙 일간지를 포함한 2개의 일간신문에 한달간격으로 2회 이상 광고

 

다만..

 

이 과정에서 연고자가 나올 수도 있어서.. 이 부분은 리스크가 좀 있습니다. 또한, 광고를 내야 하다보니.. 사기꾼들이 종종 끼어드는 경우도 드물지만 발생을 하죠..

 

따라서, 매매의사결정을 하기 이전에 최대한 땅을 자세히 살피도록 하고, 무연분묘가 있을 경우에는 매도자에게 먼저 해결할 것을 조건으로 계약을 하는게 바람직하다 하겠습니다.

 

오늘은, 분묘기지권 해결방법 등에 관한 이야기를 해 봤는데요..

 

예전 언젠가.. 분묘기지권을 주장하는 분들이 이장을 끝까지 거부하자 해당 토지 개발자들이 무슨 산처럼 해당 분묘 주변을 제외하고 땅을 다 파버렸던 사건이 회자된 적이 있었죠.. 뭐.. 당시, 개발 주체들을 보고 너무한다고들 많이 했었지만.. 사실, 내용을 들어가 보면 묘지를 쓴 분들이 지나치게 많은 보상액을 요구했기 때문에 이를 받아들일 수 없었던 겁니다. 뭐.. 그렇게 한게 잘한 것은 아니지만.. 묘지주도 너무 과한 욕심을 부린 것이죠..

 

아무튼.. 분묘기지권은 상당히 골치아프게 작용할 수 있는 권리이니 만큼.. 매매 이전에 꼼꼼한 점검은 반드시 필요합니다. 땅을 사면서 땅도 안보고 계약하는 분들이 종종 계시는데.. 이는 상당히 잘못된 토지구입 방법이라는 생각입니다.