소액임차인 최우선변제권 조건과 금액 한도는?

오늘은 소액임차인 최우선변제 조건과 최우선변제금액에 대해 알아볼 텐데요..

 

소액임차인 최우선변제권은, 거주하는 집이 법원경매로 넘어갔을 때, 소액임차인을 보호하기 위한 안전장치 입니다.

원래, 집이 경매로 넘어갔을 경우에는 부동산 등기사항전부증명서(구 등기부등본)에 등재된 권리 순서대로 낙찰금액을 배당받게 되는 것이죠..

 

하지만, 소액임차인을 보호하기 위해서, 일정 금액까지는 순서에 상관없이 가장 먼저 보호해 주는 것입니다.

 

 

 

• 소액임차인 최우선변제 조건과 금액

 

우선, 소액임차인 최우선변제 조건으로는 법률적으로 '대항력'을 갖춘 세입자여야 합니다.

대항력이라는 것은, 정당하게 부동산을 점유하고 있는 자로서, 임대인에게 현 상태의 유지나 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리를 갖춘 자를 의미하는 것인데요..

 

대항력 있는 세입자는 점유와 전입이라는 조건만 갖추면 됩니다.

보통, 세입자는 점유, 전입신고, 확정일자를 받게 되는데, 물론.. 정당한 채권순위를 보전하기 위해서는 확정일자도 필수지만..

소액임차인 최우선변제권은 확정일자 없이 점유와 전입신고 만으로도 행사할 수 있습니다.

 

최우선변제 금액의 경우..

 

지역과 보증금 범위에 따라 다소 달라지는데요.. 구체적인 내용을 보면 아래와 같습니다.

 

지역	소액 임차인 판단 보증금	최우선변제 금액
서울	7,500만원 이하	2,500만원
수도권(중 과밀억제권)	6,500만원 이하	2,200만원
광역시(군 지역, 인천 제외)	5,500만원 이하	1,900만원
수도권(용인, 김포, 안산, 광주)	5,500만원 이하	1,900만원
기타 지역	4,000만원 이하	1,400만원

 

여기에 오해하는 부분중에 하나가 월세 세입자의 경우인데요..

월세 세입자라 해도 주택의 경우에는 보증금만을 소액 임차인을 판단하는 보증금으로 보지, 월세 금액을 환산하여 보증금으로 판단하지는 않습니다.(상가의 경우에는 월세액을 환산하여 환산보증금과 보증금을 합하여 판단합니다.)

 

따라서..

 

월세든 전세든.. 서울의 경우 7,500만원 이하의 보증금이었다면?

7,500만원 중에 2,500만원은 무조건 보상받을 수 있으며.. 나머지 금액도, 채권 순위에 따라 보상받게 됩니다.

 

여기서 채권순위에 따른 보상이라 함은.. 내가 전입신고 및 확정일자를 받은 날을 기준으로..

먼저 설정된 채권자(근저당권 설정자외)에게 돈을 주고 차례에 따라 배당을 받는 것을 의미합니다.

 

다만..

 

경매낙찰 금액의 1/2 한도 내에서 보상이 됩니다.

 

예를들어, 낙찰금액이 4천만원에 불과하다면?

서울의 경우 소액임차인에 해당하더라도 2,500만원이 아닌 4천만원의 1/2인 2천만원까지만 최우선 변제를 받습니다.

 

 

 

• 소액임차인 최우선변제권 행사시 유의사항

 

변제를 받기 위해서는 점유와 전입신고 만으로도 가능하다고 했죠..

그러나 만일, 내 보증금이 서울기준 2,500만원이 넘어간다면? 확정일자를 받지 않았다면 빨리~!! 주민센터에 방문하시어 확정일자를 받아두도록 합니다.

 

경매 진행상황에 따라, 나머지 보증금도 받아야 하는 것이니까요..

 

그리고, 최우선 변제를 받기 위해서는 꼭~!! 배당신청을 해야 한다는 점.. 명심해야 겠습니다.

살던 집이 경매에 붙여지게 되면, 법원에서 관련 채권자에게 배당신청서를 보내게 되는데, 해당 신청서를 보면 배당신청종기일이 적혀 있음으로, 해당 날짜를 꼭~!! 지켜 제출하도록 합니다.(세입자도 보증금을 받아야 함으로 채권자에 해당합니다.)

 

법률문제는 무엇보다 날짜가 중요해서, 만일 해당 종기일까지 서류를 제출하지 않으면 배당에서 제외가 됩니다.

 

오늘은..

 

 

 

간단하게 소액임차인 최우선변제 조건과 최우선변제권 행사시 보상 금액에 대해 알아봤는데요..

살던 집이 갑자기 경매로 넘어가게 되면, 세입자의 입장에서는 상당히 당황스러운 상황에 놓이게 되죠..

 

세입자가 집주인이 빚을 냈는지.. 경매로 넘어갔는지는 알기 어렵기 때문에, 법원의 배당신청서를 받고서야 상황을 파악하는 경우가 대부분 입니다.

 

그래도, 여러가지 보호장치가 마련되어 있으니.. 최소한의 할일(점유, 전입신고, 확정일자)을 했다면..

대부분은 보호가 가능하니까요.. 너무 당황하지 마시고, 차근차근 문제를 해결해 나가시길 바라겠습니다.