2000년대 중반 이후 우리 사회에 회자되기 시작한 말이 하나 있다. 바로 하우스푸어라는 말이다. 하우스푸어는 "집을 가진 가난한 자" 라는 의미로 부동산 경기 하락이 본격화 되면서 생겨난 신조어 이기도 하다. 하우스푸어는 2008년 미국발 경제위기가 본격화 되면서 극대화 된 이후에 최근 부동산 경기가 다시 살아나면서 그나마 회자되는 숫자가 줄어들기도 했다.
하지만, 다시 미국발 금리인상이 본격화 되면서 사회적으로 하우스푸어가 양산될 조짐이 보이고 있다.
이와 더불어 깡통전세의 문제도 붉어질 가능성이 매우 높다. 이는 2000년대 중반보다 더 큰 파괴력을 가질 가능성이 매우 높다. 그때와 비교해 지금의 가계부채 수준은 배 이상 높고 절대적인 전세가격의 수준도 높은 수준이기 때문이다.
하우스푸어(House Poor)라는 말은 서론에서 이야기 했다싶히 집을 가진 가난한 자라는 의미를 담고 있다. 하우스푸어가 나타나는 원인은 바로 집값의 하락이다. 우리나라 사람들은 집값이 하락한다는 생각을 잘 하지 못하지만 2000년대 중반부터 서울 외곽지역을 중심으로 집값이 분양가보다 하락하는 그런 일들이 발생하기 시작했다.
이러한 집값하락의 추세는 2008년 세계금융위기 시절 정점을 찍었고 수많은 하우스푸어들이 양산되기 시작했다. 수도권 외곽 지역 대규모 배드타운 지역의 경우 수요는 부족한데 공급은 많고 생활기반시설은 잘 갖춰져 있지 않아 텅텅 빈 단지들이 속출했다. 이로인해 집값은 더 떨어져.. 결국, 집의 가치보다 대출이 더 많아지는 상황에 놓이게 된 것이다.
 |
하우스푸어의 틀 안에 갇히게 되면.. |
이를 깨고 채무를 청산하기가 결코 쉽지 않다는데 문제가 있다.
집값하락으로 인한 손실을 만회하고 채무를 청산하기 위해서는 결국 집을 팔아야 하는데 부동산 경기가 냉각되는 시기에는 이러한 부동산 매매 자체가 잘 되지 않으며 제대로 된 값을 받기도 어려운 것이다. 부동산 매매의 리스크 포인트가 바로 여기에 있는 것이다. 부동산은 환금성이 낮은 대표적인 자산으로 그 절대적인 거래량은 경기에 민감하게 반응하게 된다.
2015년에는 실수요자를 중심으로 한 부동산 경기가 어느정도 유지되었던 해였다. 하지만, 올해 미국의 금리인상이 본격화 되기 시작하면서 먼저 반응하기 시작한 것이 바로 우리나라의 부동산 경기이다. 이와 더불어, 가계부채를 줄이기 위한 정부의 대책들로 인해 부동산 경기는 더욱 급속히 냉각되고 있는 모습이다.
하우스푸어 문제 못지 않게 위험한 우리사회 가정경제 위험요인이 바로 깡통전세 문제이다. 깡통전세 역시 집값 하락과 연관이 있는데, 집값이 떨어지기 시작하면서 전세가격이 집값보다 높아지는 그런 상황을 이야기 한다. 우리 주택임대차보호법에서는 전세금을 보호할 수 있는 다양한 장치들이 있지만, 이러한 법률의 한계점은 집값을 초과하는 부분에 대한 보상은 원천적으로 불가능하다는 점이다.
즉, 집이 경매로 넘어가면 그 낙찰가액으로도 내 보증금을 전부 보상받을 수 없는 것이다. 여기에, 집값이 비록 전세가격보다 높은 경우라 하더라도 부동산 경기 냉각기에는 경매 낙찰가율과 낙찰가액이 떨어지기 마련이다. 유찰(낙찰자가 없이 다시 재입할 하는 것)이 거듭됨에 따라 최저입찰가격은 떨어지고.. 이에 따라 세입자는 자신의 보증금을 전액 보상받지 못하는 상황에 놓일 수 있는 것이다.
 |
깡통전세가 요즘에 더 부각되는 이유는.. |
오랫동안 지속된 저금리 기조 속에서 전세가격의 절대적인 수준이 너무 높아졌기 때문이다.
불과 10여년 전만 하더라도 전세가격은 집값의 50% 수준이 정상이라는 상식이 있었다. 그 이상이 되면 집값이 오르는 그런 패턴도 불과 몇년 전 까지만 하더라도 있어왔다. 하지만, 미래 집값 상승에 대한 기대치가 많이 꺾인 지금.. 집은 사지 않고 전세로 살려는 수요가 늘어났다. 이로인해 집값은 오르지 않는데 전세가격만 오르는 그런 상황이 연출된 것이다.
서울지역에서는 심지어 전세가격이 집값의 90%에 육박하는 아파트 단지도 나올 정도이다. 90%의 전세가격이라면 최우선 보상을 받는 전세 세입자라 하더라도 집이 경매로 넘어갈 경우 1회만 유찰 되어도 자신의 전세금을 모두 돌려받지 못하는 상황에 놓인다.
사실, 2008년 금융위기때 회자되었던 하우스푸어라는 말은 지금와서 보면 수도권 외곽 지역의 비인기 지역에서 나타난 조금은 지엽적인 현상이라고도 볼 수 있다. 여기에, 부동산경기 활성화 정책 등으로 인해 어느정도 그러한 우려들은 사라지기도 했다. 하지만, 이번에 그때와 같은 부동산경기 침체기가 온다면 그 파괴력은 과거와는 비교할 수 없을 정도가 될 가능성이 매우 높다.
가계부채가 사상 최고액을 찍어 1,000조가 넘은 지금.. 그만큼 하우스푸어의 문제가 전 사회적으로 부각될 가능성이 크며.. 그때에 비해 절대적으로 높은 집값 대비 전세가액으로 인해 약간의 부동산 경기 침체만 와도 깡통전세로 수많은 서민들이 고통받을 가능성이 매우 높다.
그렇다고, 부동산 경기를 띄우자니.. 부작용이 만만치 않다. 우리나라 부동산 자산 시장에는 거품이 어느정도 껴 있기 때문이다. 또한, 무분별한 부동산 경기 활성화 대책은 일본의 잃어버린 20년의 전철을 밟을 수 있다. 일본은 1990년대 부동산 경기 하락을 막기 위해 엄청난 양의 재정을 부동산 경기 활성화에 투자했고, 자본주의 기본원리인 수요와 공급을 무시한 이러한 인위적인 부양책으로 부동산 거품이 한꺼번에 꺼지는 그런 상황에 놓이기도 했다.
 |
결국.. |
우리가 일본의 전철을 밟지 않으려면 다소 고통이 따르더라도 가계부채를 원천적으로 줄여나갈 수 있는 그런 대책들을 실시해 나가야 하우스푸어의 문제를 예방하거나 그 강도를 낮출 수 있을 것이다. 이와 더불어 일반 국민들의 주거안정을 위해 현재 저소득 서민층만을 위한 임대주택 사업에서 일반 국민을 위한 임대주택 사업을 적극적으로 실시해 나갈 필요가 있을 것이다.
이런 부분을 정부도 인지를 하고 있다는 생각은 든다. 현재 이루어지고 있는 가계부채 대책과 뉴스테이 사업이 바로 이러한 대책으로 볼 수 있기 때문이다. 하지만, 그 내용을 들여다 보면 가계부채의 절대적인 증가를 가져온 분양주택에 대한 부분은 빠져 있고 뉴스테이사업 역시 아직은 시범적인 사업형태에 불과하다. 문제는 인식하되 그 심각성은 인지를 못한다는 느낌이다.
2016년은 부동산 자산 시장에서 많은 변화가 생길 가능성이 있는 그런 해이다. 집 한채가.. 또는 전세보증금이 거의 전 재산이나 다름없는 우리같은 일반 국민들이 고통받지 않도록 적극적인 정책적 변화가 있었으면 하는 바램.. 또한, 때로는 과감한 정책집행을 했으면 하는 바램.. 아울러 갖어 본다.
