장사는 흔히 목이 좋아야 성공한다고들 한다. 물론, 맞는 말이다. 하지만, 반드시 그렇다고 볼 수도 없다.
사실, 따져보면 좋은 목의 상가가 적정 임대료보다 훨씬 비싼 경우도 비일비재 하고, 막상 창업을 해 보면 동네의 작은 상권만 못한 경우도 많이 있다.
특히, 입지적인 부분에만 신경써서, 그 이면적인 부분을 등한시해 망해나가는 경우들을 종종 보게 되어 안타까운 마음이 들고는 한다. 오늘은, 이러한 점포임대 계약의 이면에 대한 이야기를 해 볼까 한다.
좋은 입지의 점포들 중에서는 장사가 잘 될만한 좋은 목인데도 업종이 자주 바뀌는 경우가 많다. 입지 뿐 아니라 장사도 그럭저럭 되는데도 업종이 자주 바뀌는 곳이라면? 그 이면에 무언가 있다는 의심을 꼭 해봐야 한다.
사실, 자주 업종이 바뀌는 곳은, 입지적인 문제보다는 그 외의 이면적인 이유 때문에 그런 경우가 훨씬 더 많다.
첫번째는, 과대평가된 상가의 가치이다.
목이 좋은 점포는 임대료가 상당히 비쌀 수 밖에는 없다. 여기에 보증금과 권리금을 합쳐 수억 이상을 호가하는 경우도 비일비재 하다. 목이 좋은 상가가 비싼 것은 당연한 이치이지만, 적정 가격을 뛰어 넘는 경우가 있다. 단적인 예로, 강남역 대로변 상가는 엄청난 유동인구를 자랑하고 장사도 잘 되지만 수익을 내는 상가가 아니다. 기업들이 홍보를 위해 큰 손실을 보면서 운영하는 홍보차원의 샵이다.
이런경우, 아무리 장사가 잘 된다해도 막상 손에 쥐는 돈은 얼마 없게 된다.
특히, 점심 또는 저녁 때만 유난히 붐비고 다른 시간에는 거의 활성화가 안되는 상권의 경우에는 과대평가 여부를 체크해야 한다.
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따라서.. |
임대료가 좀 과하다 싶은 경우에는, 아무리 목이 좋은 곳이라 하더라도 수요 및 손익분석에 좀더 꼼꼼히 임해야 한다.
두번째는, 갑의 횡포.. 즉, 건물주의 횡포다.
혹자는, 장사는 열심히 해서 건물주를 배불리는 것이라고 회의를 내비치는 사람들도 있다.
장사가 잘 된다 싶으면, 재계약시 기존 임대료에 비해 터무니 없이 올려받는 악독한 건물주들이 의외로 많이 있다. 심지어, 세입자가 일궈놓은 소중한 점포를 건물주가 욕심을 내는 경우도 많다.
그리고, 주변에 건물주가 운영하는 점포가 있는데, 경쟁업종을 선택한 경우에는 이유도 모른채 계약을 연장하지 않는 경우도 있다. 점포임대 계약을 할 때에는, 건물주의 성향과 점포의 역사(?)도 잘 살펴야 하는 이유가 여기에 있는 것이다.
