오늘은 용도지구란 무엇인지 알아보고 용도지구의 세부 내용들을 정리해 볼까 합니다.
용도지구는 우리가 잘 알고 있는 건폐율, 용적률을 정한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화시키는 부동산 규제 제도 입니다. 용도지역으로 건폐율과 용적률을 정함으로서 건축에 대한 큰 틀은 잡히지만 고도를 제한할 필요가 있는 곳이나.. 경관이 뛰어나 단순히 건폐율 용적률 등으로 건축규제를 하는 것으로는 그 한계가 있는 지역들이 있을 수 있습니다.
결국..
용도지구는 용도지역의 제한 내용을 좀더 세부적으로 파고들어 '도시관리계획'에 따라 그 내용을 강화 또는 완화 시키는 것이라고 보시면 되겠습니다. 용도지구는 '법률' 보다는 '도시관리계획'이 더 중요한 고려사항이라는 점! 강조드려 봅니다.
현재 용도지구는 우리의 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 정의 내리고 있습니다. 다만, 그 세부적인 제한 내용 등은 지자체에 따라 다소 달라질 수 있음으로 실제 건축 등의 의사결정을 하시는 분들은 각 구청의 건축과 등에 추가로 문의를 넣어 보셔야 합니다.
아무튼, 우리 법에 나와 있는 용도지구의 종류와 대략적인 내용을 요약해 보자면 아래와 같이 정리할 수 있겠습니다.
- 경관지구 : 경관보호 및 경관의 형성을 위해 지정.(자연경관, 수변경관, 시가지경관지구)
- 미관지구 : 미관유지를 위해 지정(중심미관, 역사문화미관, 일반미관지구)
- 고도지구 : 최고 또는 최저고도를 규제(최고고도지구, 최저고도지구)
- 방화지구 : 화재가 발생할 경우 큰 피해가 예상되는 지역에 지정
- 방재지구 : 풍수해 등의 재해를 집중적으로 방재하기 위해 지정. 상습 침수구역 등에 지정
- 보존지구 : 보존가치가 있는 지역에 지정(문화자원, 중요시설물, 생태계보존지구)
- 시설보호지구 : 보호가치가 있는 시설에 지정(공공시설물, 학교시설, 공용시설, 항만시설, 공항시설보호지구)
- 취락지구 : 취락보호를 위해 지정(자연취락지구, 집단취락지구)
- 개발진흥지구 : 집중 개발을 위해 지정(주거, 산업, 유통, 관광, 휴양, 복합개발진흥지구)
- 특정용도제한지구 : 특정 용도의 제한 필요성이 있을 경우 지정(청소년보호, 주거기능 보호 등)
- 아파트지구 : 집단적인 아파트 건설 및 아파트 관리를 위해 지정
- 위락지구 : 위락시설을 집중화 시켜 개발하기 위해 지정
- 리모델링지구 : 리모델링이 필요한 특정 지역에 지정
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이러한.. |
용도지구, 용도지역, 용도구역 등의 부동산 정책들에 대해 단순히.. 규제를 가하는 것이라고 생각하기 쉬운데요.. 이는 그렇지는 않습니다. 용도지구의 고도지구만 보더라도 건물의 최고층에 대한 제한 지역만 있는 것이 아니라.. 스카이라인을 유지하기 위해 최저고도를 제한하는 지역도 있으니까 말이죠..
또한, 위락지구, 리모델링지구, 개발진흥지구 등의 경우에는 도시개발 목적을 달성하기 위해서 오히려 용도지역에서 제한하고 있는 부분들을 완화하는 내용도 있는 경우가 많습니다.
이러한 용도지구에서는 일정한 행위제한 내용들이 들어갑니다. 고도지구의 경우에는 도시관리계획상의 높이를 초과 또는 미달을 해서는 안되는 것이죠..
또한, 개발진흥지구라 해도 지구단위계획 등에 위반하여 건축을 해서는 안되는 제한도 있습니다. 아파트지구는 아파트 외에는 아예 건축이 불가능한 경우도 많습니다. 다만, 아파트 지구로 지정되어도 예외적으로 소위 '발라'형식의 건축물이 건축될 수는 있습니다. 물론, 이는 도시개발계획상 나와있는 계획에 따라 달라지는 부분이죠..
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결국.. |
용도지역으로 설정되는 건폐율 및 용적률 보다는 용도지구는 도시개발계획이 중요한 것이며.. 해당 도시개발계획상 나와있는 행위제한 내용을 잘 살펴야 합니다.
건축물의 건축을 염두해 두고 용도지구 등을 살펴보는 분들이라면? 반드시 이러한 용도지구 지정 여부를 확인하실 필요가 있으며.. 그 밖의 건축 등에 대한 제한은 없는지 구청 등을 방문하시어 확인하실 필요가 있습니다. 물론, 그 이전에 내가 하려는 건축이 어떤 형태인지를 먼저 그 계획을 세우고 접근하면 좀더 편리하겠죠? ^^
