우리나라 사람들은 전통적으로 부동산 시장에 대한 관심이 높은 편이다.
여기에는 과거로 부터 우리나라가 땅에 대한 애착이 강한 농경사회였다는 특성이 밑바탕에 깔려 있다. 현대에 들어 와서는 고도성장기 재테크 시장에서 부동산 불패 신화가 사람들의 뇌리에 박히면서 부동산 시장에 대한 관심은 더 커졌다.
또한..
부동산이라는 것 자체가 비록 고가의 자산이기는 하지만 내가 살고 있는 집을 가장 기본적인 수단으로 하는 것이기 때문에 '내집'의 가격에 관심을 갖을 수 밖에는 없는 면이 있기도 하다.
그럼에도 불구하고.. 부동산 및 부동산 시장의 특성을 제대로 이해하지 못하고 무리한 투자를 나서는 경우들을 주변에서 간혹 보게 된다. 아직도 부동산 불패신화를 맹종하는 분들도 계시다. 하지만, 지금까지의 부동산 시장과 미래의 부동산 시장은 그 구조 자체가 다르다는 점을 인지해 둬야 할 필요가 있다 하겠다.
부동산은 기본적으로 고가의 자산이다. 이로인해 파생되는 문제는 환금성이 떨어진다는 부분이 되겠다. 투자에 있어서 수익률 만큼이나 중요한 부분이 환금성인데, 환금성이 떨어지는 자산의 경우 경기 침체기에 자산가치의 급격한 하락을 일으킬 가능성이 있다. 부동산 시장에서 일반화 되어 있는 '급매물'의 행태는 바로 이러한 환금성이 낮은 부동산의 특성이 가져오는 급격한 자산가치 하락의 단적인 예이기도 하다.
또한, 부동산은 대표적인 정보비대칭 자산 중 하나이다. 부동산의 물리적 특성 자체가 개별성을 가지고 있기 때문이다. 매도인에 비해 매수인이 가지고 있는 부동산에 대한 정보가 더 적을 수 밖에 없으며.. 이와 더불어 해당 부동산이 위치한 부동산 시장에 대한 정보의 파악도 쉽지 않다.
 |
다만.. |
최근에는 정부 주도로 매매와 전월세에 대한 실거래가가 공개되고 있는 만큼 이러한 정보의 비대칭성은 어느정도 완화된 측면이 존재를 한다. 그 밖에 몇가지 부동산의 특징에 대해 정리해 보자면 아래와 같다.
- 부증성 : 시장 수요에 맞게 증가시키는게 불가능 하거나 한계가 있다.
- 병합 또는 분필 : 토지의 경우 필요에 따라 거래단위를 합치거나 분할할 수 있다.
- 국토성 : 개인의 소유권의 대상임과 동시에 국토의 일부라는 국토성을 가지고 있다.
- 용도의 다양성 : 같은 토지라 하더라도 거주, 생산, 상업용 등으로 다양하게 사용될 수 있다.
- 가변성 : 부동산의 행정, 사회, 경제적 지위는 인간의 활동에 따라 가변적이다.
- 부동성 : 이동할 수 없다.
- 영속성 : 특별한 경우가 아니라면 부동산(토지)는 영속적이다.
마지막 부분의 부동성과 영속성은 부동산 자산을 선호하는 사람들이 흔히 하는 이야기이기도 하다. 눈에 보이는 자산이고 내가 소유한 것은 없어지지 않는다는 것이다.
부동산 시장도 '시장'의 특성을 갖는다는 점을 우리나라 사람들은 종종 잊는 면이 있다. '시장'의 가장 중요한 특성은 무엇일까? 바로 '수요와 공급의 법칙'의 지배를 받는다는 점이다. 부동산 시장 역시 마찬가지다. 언제나 그 자리에 있는 영속성을 가진 부동산이지만 그 경제적 가치는 당연히! 수요와 공급에 따라 가변적이다.
특히, 부동산 시장에서는 '수요'의 측면을 좀더 유심히 살펴봐야 한다. 부동산은 그 물리적 특성으로 인해 공급이 제한되는 특성을 가지고 있기 때문이다. 물론, 거주용 건물의 경우에는 한계는 있어도 꾸준히 공급이 가능하다는 특성은 있다. 다만, 이런 경우에도 부동산 공급에는 '시차'가 존재한다는 점을 염두해 둘 필요가 있다. 수요가 있다고 해서 바로 공급이 가능한 재화가 아닌 것이다.
 |
아무튼.. |
부동산 시장의 미래를 어둡게 보는 분들이 꼽는 이유 중 하나가 바로 '수요'의 감소이다.
아직까지는 부동산 시장의 잠재적 수요층은 유지되고 있다. 하지만, 우리나라의 인구구조는 변화되고 있으며 앞으로 5~10년 이후에는 부동산 수요층의 뚜렸한 감소가 예상되고 있기도 하다. 부동산의 주된 수요층은(매매) 20대 후반~50대 까지로 볼 수 있으며, 그 중에서 집중 수요층은 30대~40대 정도이다.
30대는 새로운 가정을 꾸리는 과정에서 집에 대한 수요가 존재를 하고 30대 후반에서 40대 중후반의 경우에는 집을 늘려가는 수요가 존재를 한다. 50대부터는 집을 소유하고 이를 유지하는 경우가 많으며 60대 이후부터는 시장 수요자에서 시장 공급자로 돌아서는 경우가 많다.
부동산 시장에서 우리가 간과해서는 안되는 부분이 하나 있는데.. 바로 각종 행정적, 법적 규제 장치가 존재한다는 점이다. 특히 우리나라는 좁은 국토면적을 가지고 있는 데다가 도시 집중화 정도가 높은 국가라는 특성을 가지고 있기 때문에 부동산에 대한 각종 규제가 존재를 하며.. 고도성장기에 만들어진 부동산 투기억제책이 여전히 상당부분 남아있기도 하다.
부동산의 경우, 잘못된 의사결정을 하게 되면 원하는 목적으로 부동산을 사용하는 것 자체가 불가능한 경우가 존재를 한다. 대표적인게 '맹지'이다. 맹지란 도로가 인접해 있지 않은 토지로 맹지에는 건물을 올릴 수 있는 용도지역이라 하더라도 건축이 불가능하다. 이런 이유로 부동산은 그 법적, 행정적 규제 제도를 정확히 이해하고 접근해야 할 필요가 있다.
추가적으로 몇가지 부동산 시장에 대해 정리해 보자면 아래와 같다.
- 지리적 접근성과 편의성에 따라 부동산 가격이 달라진다.
- 추가적으로 주거용 부동산의 경우 최근에는 쾌적성이 가격상승을 이끄는 하나의 요인이 되고 있다.
- 수익성(상업용)과 생산성(공업, 농업, 임업)에 따라 가격변동이 일어나기도 한다.
- 경기는 상대적으로 긴 흐름을 갖고 있으며, 침체기에는 매수자 중심의 시장이, 활황기에는 매도자 중심의 시장이 형성된다.
- 개발정책 등의 국가와 정부의 정책에 따라 가격이 급상승 하는 경우들이 존재한다.
- 금융산업에 비해 직접투자의 비율이 간접투자의 비율보다 월등하다.
- 매매차익과 사용수익을 동시에 노릴 수 있다. 미래에는 매매차익 보다는 사용수익에 중심을 두는 투자가 바람직 하다.
- 다양한 구매 방법이 존재한다. 일반적인 매수 외에도 분양, 경매, 공매 등의 방법이 있다.
오늘은, 간단하게 부동산 및 부동산 시장의 주요 특성에 대한 이야기를 해 봤는데..
 |
최근.. |
우리나라의 부동산 시장은 과거와는 상당부분 달라지는 모습을 보인다. 임대시장은 전세시장에서 월세시장으로 바뀌고 있으며 아파트 매매 시장의 경우 실수요자 중심의 시장으로 재편되고 있다. 정부의 각종 부동산 관련 규제가 점차 철폐되고 있는 것은 역설적으로 부동산 시장의 미래가 밝지 않다는 것을 의미한다는 생각도 해 본다.
부동산 시장은 변하는데 이에 대한 실 참여자인 우리가 과거의 시장 관념에 사로잡혀 있어서는 안될 것이다. 변화하는 시장 구조를 이해하고 이에 맞춘 부동산 투자 전략이 필요하다 하겠다. 내가 가진 집.. 우리나라에서 내집은.. 보통의 사람들에게는 전재산이나 다름 없으니 말이다.
