하늘을 나는 종이비행기

부동산학에는 최유효이용론이라는 개념이 있다.

이는, 부동산이 가진 가치를 최대한 이용해야 하고 또한, 부동산의 가격은 바로 이러한 최유효이용을 가정한 최고 가치 수준에서 형성된다는 의미이다.

오늘은 이러한 부동산 최유효이용론 이야기를 한번 해 보자.

경제의 가장 기본 원칙은 무엇일까?

두말할 것 없이 수요와 공급의 원칙이다. 수요와 공급의 원칙은 가격에 따라 소비와 공급의 의향이 있는 소비자와 공급자가 만나는 지점에서 거래가격과 수량이 형성된다는 것.

여기서 '수요와 공급의 법칙' 그 이면에 주목할 필요가 있다. 바로, 소비자는 최대한 싸게 사려 한다는 것이고 공급자는 최대한 비싼 가격에 공급하려 한다는 것. 이런 과정에서 특정 재화와 용역이 가진 본래적 최대가치에 근접해 가격이 형성되는 것이다.

물론..

항상 그렇지는 않다.

우리는 운 좋게 좋은 물건을 싸게 살 수 있는 그런 기회들이 우리 주변에서는 쉽게 찾아볼 수 있으니 말이다.

하지만, 이런 경우라 하더라도 공급자의 입장에서는 가격을 낮춰 판매량을 늘리는 것이 최대 수익을 얻을 수 있는 방법인 것이고.. 결국, 낮아진 가격이 그 물건의 본래 최대가치라고도 볼 수 있는 것이다.

부동산도 마찬가지다.

가끔씩 급매물이라는 형태로 매물이 나오기는 하지만 공급자는 그 부동산이 가진 최대의 가치에 근접해 매각하려는 본능을 가지고 있고 이것이 부동산에 그대로 투영되는 것이다. 급매물로 내 놓는다 해도 공급자 입장에서는 포기할 수 없는 가격이 있는 것이다.

결국, 최유효이용 가치는 딱 정해진 지점이라기 보다는 일정한 구간을 가지고 있다고 볼 수도 있는 것이다.

부동산학에서 이야기 하는 최유효이용의 정의는 아래와 같다.

부동산의 가격은 바로.. 이러한 최유효이용 가치에 의해 정해지는 것이다.

만일..

10층까지 층고를 높여서 건물을 지을 수 있는 공동주택 부지가 있다고 치자.

여기에 2층짜리 단독주택을 짓는다면? 이는 부동산의 최유효이용 가치를 활용하지 못하는 것이다. 해당 토지는 또한 단독주택단지의 토지 가격에 비해 무척이나 비쌀 것은 보지 않아도 알 수 있는 것.

최근의 대규모 택지개발 단지들은 각 구역마다 용적률과 건폐율이 다른 것을 볼 수 있다. 아파트를 건축할 수 있는 구역이 있고 빌라, 단독주택 등을 지을 수 있는 구역이 있다.

상가구역도 특정 구역은 층고제한이 높고 특정 구역은 층고제한이 낮다. 같은 택지개발 지구 안, 같은 면적이라 하더라도 개발 가능한 용적률, 건폐율이 완화되어 있다면? 가격은 완전히 달라지는게 바로 부동산의 특징이다.

결과적으로..

(특히 우리나라에서는) 부동산의 최유효이용 가치는 법률적, 행정적 규제로 제한되거나 확장되는 경우가 많다.

이 말은, 언제나 그 자리에 '개별성'을 가지고 존재하는 부동산이지만 행정규제 등의 완화로 인해 부동산의 가치가 폭등할 수 있는 것이고 그 이론적 바탕에는 부동산학의 최유효이용론이 존재하는 것이다. 용적률, 건폐율 완화.. 그리고, 지목의 변화라는 어찌보면 단순한 행정적 변경으로 인해 부동산의 가치가 출렁이는 이유가 여기에 있다.

당신이 구입하는 부동산은?

결국, 해당 부동산을 구입했을 때 발휘할 수 있는 최고의 가치를 기준으로 가격이 메겨지는 것이다!