재건축 또는 재개발에서 꼭 알아야 할 개념이 하나 있다. 바로 무상지분율 이다.
이는 재건축 투자 등에 있어서 수익률에 결정적인 영향을 주는 부분이기 때문에 정확한 산식은 몰라도 무상지분율이 얼마인지, 이에따라 분양받는 아파트의 평수에 따라 청산금을 얼마나 받는지 또는 추가부담금을 얼마나 내는지 등은 계산할 수 있어야 한다.
무상지분율은 재건축아파트 시공을 담당한 건설회사가 대지지분을 기준으로 해서 얼마의 평형을 '추가부담금 없이' 재건축조합원에게 줄 수 있는가를 나타내는 비율을 의미한다.
무상지분율은 산출하는 산식이 기본적으로 있지만, 조금은 복잡한 산식과 산출 과정을 우리가 이해할 필요는 없으며.. 또한, 꼭 산출 산식에 의해 무상지분율이 결정되는 것도 아니다. 재건축조합과 시공사간에 협의에 의해 무상지분율은 달라질 수 있는 여지가 있기 때문이다.
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아무튼.. |
무상지분율은 직감적으로 알 수 있겠지만, 높을 수록 좋다. 그렇다면 언제 높아질까? 당연히 개발이익이 많을 경우이다.
재건축이나 재개발에 있어서 개발 지역이 넓을 수록, 기존 재개발 대상의 건물들이 그 높이가 낮을 수록(즉, 용적률 및 건폐율이 낮을 수록) 재개발에 따른 개발이익은 높아지는 경향이 있다.
우리가 무상지분율의 구체적인 산식까지는 알 필요는 없으나, 무상지분율에 따라 내가 얼마의 부담금을 추가로 내야 할지.. 아니면 청상금으로 얼마를 받을 수 있는지 정도는 계산할 수 있어야 한다. 그래야, 투자금 대비 재건축 및 재개발에 따른 손익을 따져볼 수 있기 때문이다.
무상지분율은 위에서 이야기 한 것과 같이 '대지지분'을 기준으로 얼마까지 무상으로 받을 수 있는 평수인지를 가늠하는 것이다. 만일 무상지분율이 100%라고 한다면? 내 대지지분과 같은 평형까지 무상으로 받을 수 있다는 의미가 된다.
만일, 대지지분이 20평이고 무상지분율이 200%이며 34평을 배정받았다면?
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이런 식으로.. |
위의 사례는 6평에 해당하는 청산금을 돌려받을 수 있는 권리가 생기게 된다. 반대로, 똑같은 경우에 무상지분율이 150%라고 한다면?
결과적으로, 무상지분율이 얼마인지에 따라 재개발 및 재건축 투자의 수익률이 달라지는 부분이기 때문에 무상지분율의 개념은 정확히 알아둘 필요가 있다 하겠다.
