법정지상권 성립요건 및 존속기간

오늘은 법정지상권 성립요건과 그 존속기간에 관한 이야기 이다. 법정지상권은 토지와 건물의 소유주가 달라질 수 있는 우리나라 고유의 부동산 소유권 체계 때문에 발생하는 권리이기도 하다.

 

즉, 법정지상권은 경매 등의 이유로 건물과 토지 소유주가 서로 달라졌을 때 건물 소유주가 토지 소유주에게 요구할 수 있는 해당 토지의 사용권을 의미하는 것이다. 원칙적으로 토지주는 건물주에게 건물의 철거를 요구할 수 있는 것이지만, 정상적인 건물을 임의대로 철거한다는 것은 사회적으로 낭비일 수 있는 것이다.

 

이에따라, 건물주에게 해당 토지를 사용할 수 있는 권리를 일정기간 동안 부여하는 것이며.. 이에 따라 토지주는 일정한 토지 사용료를 받는 댓가로 해당 건물이 차지하고 있는 토지를 건물주에게 사용하게 하는 것이 바로 법정지상권의 효과이다.

 

 

• 법정지상권 성립요건

 

원래, 법정지상권의 성립요건은 경매를 통해서만 인정이 된다. 하지만, 흔히 이야기 하는 관습법적 법정지상권도 존재를 함으로 항상 경매에 의해서만 법정지상권 성립요건이 만족되는 것은 아니다.

 

우선, 법정지상권에 관한 민법조항을 살펴보자.

 

민법 제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

 

그러나, 이러한 지상권이 법정지상권만 있는 것은 아니다. 1999년 대법원 판결로 인해 관습법적 지상권이 인정이 되었는데.. 해당 내용을 인용해 보면 아래와 같다.

 

[대법원 1999.3.26 선고 98다64189판결] 관습상의 법정지상권은 토지와 건물이 동일인에 속했다가 그 중 어느 하나가 일정한 원인으로 소유자를 달리하는 경우 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 성립한다.

 

결과적으로..

 

지상권은 정상적인 이유로..(예를들어 건물만 매각한 정상적인 계약 등으로) 건물 소유주와 토지 소유주가 바뀌었다면? 건물소유주에게는 지상권을 설정한 것으로 보는 것이다.

 

이러한 매매 이외에도 지상권이 인정되는 경우는 공매, 증여 등이 있으며.. 통상 저당권에 의해 실시되는 임의경매 방식 외에도 강제경매의 방식에도 지상권은 인정된다.

 

 

• 기타 법정지상권 성립요건

 

우리가 법정지상권이라고 하면 건물만 생각하기 쉽지만, 법정지상권에는 건물 뿐 아니라 나무 등에도 법정지상권이 인정이 된다. 즉, 수목이 특정 토지에 있을 경우에, 해당 수목의 소유주는 그 자리를 계속 사용할 권리가 있는 것이다.

 

입목에 관한 법률 제6조(법정지상권)

 

① 입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

 

② 제1항의 경우에 지료(地料)에 관하여는 당사자의 약정에 따른다.

 

그렇다면..

 

소유권을 아직 취득하지 못했지만 가등기가 되어 있는 경우에는 어떨까? 해당 가등기 설정자는 법정지상권을 인정받을 수 있을까? 이런 경우에도 당연히 법정지상권을 인정받을 수 있다.

 

가등기담보 등에 관한 법률 제10조(법정지상권)

 

토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 제4조제2항에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권(地上權)이 설정된 것으로 본다. 이 경우 그 존속기간과 지료(地料)는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.

 

그렇다면, 이러한 법정지상권은 얼마까지 인정받을 수 있을까? 이는 건물의 성격등에 따라 다소 달라질 수 있다.

 

 

• 법정지상권의 존속기간

 

기본적으로 개인간 사용과 수익에 관한 부분은 당사자들간 계약에 따르는 것이 일반적이다. 법정지상권 존속기간도 마찬가지여서 해당 토지를 얼마만큼 이용할 수 있는지는 당사자들간 계약에 따라 달라질 수 있다.

 

다만, 법정지상권의 존속기간에 대해 우리 법에서는 최소연한을 제시하고 있는데.. 기본적으로 아래의 기간보다 단축하여 계약한 경우라 하더라도 아래의 기간까지 건물주는 해당 토지를 사용할 수 있는 법정지상권을 갖는다.

 

민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권)

 

① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

 

② 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.

 

오늘은, 간단하게 법정지상권 성립요건과 그 존속기간에 대한 이야기를 해 봤는데..

 

기본적으로..

 

법정지상권은 건물주에게 토지의 사용권을 부여함으로서 사회적 및 경제적 비용을 줄이는 효과를 가져온다. 다만, 법정지상권이 인정된다 하더라도 이를 새롭게 갱신할 수는 없다. 즉, 해당 건물을 수리하거나 심지어 재건축 및 신축한 경우라 하더라도 법정지상권 자체는 인정이 되지만 그 존속기간은 예전 법정지상권이 성립된 때를 기준으로 하는 것이다.

 

이는 어찌보면 당연한 것으로.. 건물의 재건축 분에 대하여 법정지상권 존속기간을 또다시 새롭게 인정한다면 토지주의 정상적인 토지사용을 방해할 수 있기 때문이다. 다만, 이 역시.. 당사자들간 약정에 의해 다소 달라질 수는 있다 하겠다.