우리나라의 암울한 주택시장 전망

오늘은 장기 주택시장 전망에 대한 이야기를 사회 및 경제적 환경을 중심으로 이야기를 해 볼까 한다.

 

안탑깝지만, 우리나라의 주택시장 전망은 그리 밝지만은 않다. 물론, 단기적인 경기부양책 등을 통해 일시적으로 주택시장이 살아날 수 있기는 하지만 중장기적인 측면에서 보면 결코 그럴 수 있는 환경이 아니다.

 

2000년대 초중반의 침체기에 비하면 현재 주택시장은 어느정도 활기를 띄고 있는 것은 사실이다. 다만, 주택시장의 이러한 온기에도 불구하고 현재도.. 주택가격의 상승없이 거래량만 증가하는 경향이 강하다.

 

 

• 사회구조의 변화는 주택수요를 감소시킬 것이다.

 

주택시장은 국가의 정책규제에 큰 영향을 받는 시장이다. 한정되고 개별성을 가진 부동산이라는 경제재의 특성상 일정한 규제는 필수적이기도 하다. 다만, 주택시장 역시도 수요와 공급이라는 자본주의 사회의 시장원리에서 벗어날 수는 없다. 특히, 단기적 관점이 아닌 장기적 관점에서는 이러한 수요와 공급의 요소를 유심히 살펴야 한다.

 

우리나라의 중장기 주택시장 전망이 어두운 이유 중 하나는.. 바로, 이러한 수요의 감소이다.

 

우리는..

 

세계적으로도 유난히 낮은 저출산 사회이다. 이는, 결과적으로 주된 주택의 수요층인 젊은 세대의 감소를 불러오는 요인이 된다. 주택이라는 것이 몇십년동안의 보유가 일반화되어 있는 특징을 가지고 있기 때문에 이러한 인구구조의 변화는 미래 주택시장 전망을 어둡게 한다.

 

이러한 장기적인 수요감소만 있는 것은 물론 아니다. 우리나라의 주택가격은 경제개발 시대를 지나 오면서 이미.. 그 절대적인 금액 자체가 너무 높아진 측면이 있다. 주된 주택 수요층이라고 볼 수 있는 30대에 내집을 대출없이 마련한다는 것은 평범한 일반인의 입장에서는 거의 불가능에 가깝다.

 

 

• 인구는 줄어도 세대수는 늘어날 거라고?

 

이러한, 한국사회의 인구변화 문제로 인한 암울한 주택시장 전망에 대해 반박하는 사람들이 주로 하는 이야기 중 하나는 주택에 대한 절대수요층은 줄어들어도 1, 2인 가구의 증가로 인해 주택의 수요량 자체는 줄지 않을 것이라는 이야기이다. 물론, 어느정도 타당성이 있는 말이기도 하다.

 

하지만, 현실에서 정말 이런 일들이 일어날까? 가까운 사례.. 일본을 보면 어느정도 예측 가능하지 않을까 싶다.

 

일본은..

 

우리보다 앞서 주택시장의 침체를 겪은 국가이다. 일본은 주택은 물론이고 도쿄 중심가의 핵심 상업시설에서 조차도 부동산 가치가 폭락한 경험을 가지고 있다.

 

당시, 주택시장에서 만큼은.. 1인 노인가구, 청년가구 증가 등으로 그 절대적인 수요량은 감소하지 않을 것으로 보고 주택시장을 유지하기 위한 필사적인(?) 주택시장 부양정책을 펼친다. 결과는? 수요는 감소했고, 이를 감안하지 않은 주택의 꾸준한 공급으로 인해 주택시장이 돌이킬 수 없는 타격을 입는다.

 

이제 일본인들은 매매 보다는 임차하여 주거문제를 해결하는 것을 당연히 여기는 분위기이다.

 

 

• 새로 짓지 않아도 공급증가 요인이 있다.

 

여기서, 또하나.. 수요감소의 문제 만큼이나 우리나라의 주택시장 전망을 암울하게 만드는 요인이 있다. 바로, 주택공급 증가 요인이다. 이는, 우리나라가 가진 고유한 문제이기도 하다.

 

현재, 우리나라 50대 중후반 세대의 경우에는 실질적인 노후대비가 거의 없다고 봐도 무리가 아니다. 위로는 부모를 부양할 의무감을 가진 마지막 세대이며 아래로는 자식들의 교육을 위해 모든 것을 바친 세대이기도 하다. 전 국민의 최소생활비 보장을 위해 마련된 제도인 국민연금 수급액도 상대적으로 적은 세대가 바로 은퇴를 코앞에 둔 우리의 50대 중후반 세대가 가진 큰 문제점이다.(국민연금은 1988년 도입되었다.)

 

우리의 장년층은..

 

집 평수를 조금씩 넓혀가며 자산을 쌓아 온 분들이 많다.

 

그들의 다수는 가진 전 재산이 집 한채인 경우가 많은게 우리나라의 현실이며 이는 결과적으로 노년에 집을 줄이거나 매각함으로서 새로운 주택의 공급처가 될 가능성이 매우 높다.

 

현재, 활발하게 활용되고 있는 주택연금 가입자가 급격히 늘어나는 것도, 이러한 미래 주택공급이 늘어날 것임을 예고하는 것이기도 하다. 주택연금이라는 것이 보유 주택을 담보로 매월 생활비를 보전받고 사후에 이를 매각해 회수하는 방식이다. 결과적으로 주택연금 가입자가 늘면? 그만큼 공급예정 주택이 늘어난다는 것을 의미하는 것이다.

 

우리나라의 주택시장 전망은 이렇듯.. 수요의 측면과 공급의 측면 모두 다.. 부정적인 환경에 처해있다. 물론, 변수는 있을 수 있다. 예를 들면 '통일'과 같은 급격한 사회적 변화 등이다. 하지만, 이러한 특별한 변수가 작용하지 않는 한.. 이제, 부동산을 통해.. 주택을 통해 자산을 쌓아가겠다는 것은 장기적으로 위험한 선택일 수 있다.

 

실제..

 

2000년대 초반 수도권지역을 중심으로 분양가보다 거래가가 낮아지는.. 이전에는 익히 겪어보지 못했던 주택시장 침체가 나타나기도 했으며.. 이에따라 회자된 이야기 중 하나가 바로.. 하우스푸어라는 말 이기도 하다.

 

이제, 과거 경제개발 시대부터 이어져 온 부동산 불패에 대한 믿음을 거둘 필요가 있다는 생각이다. 부동산은 20년, 30년을 보고 구입해야 하는 재화라는 점! 다시한번 강조해 본다.