오늘은 어제에 이어 수익환원법의 적용 예시와 투자의사결정에 활용하는 방법에 대해 알아보도록 한다.
수익환원법은 수익형 부동산 투자에 있어서 가장 유용한 가치평가 방법으로 여겨지는 모델이니 만큼.. 그 계산방식이나 적용 방법 등에 대해 알아두면 여러모로 도움이 된다. 현재 우리나라의 부동산 시장이 매매차익에 초점을 두는 것에서 매월 일정한 수익을 내는 수익형으로 변화되고 있음으로 이러한 수익형 부동산에 쓰이는 수익환원법의 가치는 더 커졌다고 볼 수 있겠다.
<연재 글 링크> 부동산 가치 평가방식, 수익환원법 : http://avionpapier.tistory.com/776
실제 수익환원법의 예시를 들어보자.
보증금 1,000만원에 월세 70만원짜리 부동산의 적정 가격은 얼마일까? 투자자가 최저로 생각하는 수익률은 4%이며, 1년에 재산세와 부동산중개수수료 외 기타 비용 총합은 년 100만원이 발생한다. (계산의 편의를 위해 토지와 건물은 나누지 않았다.)
어제 언급했지만, 다시한번 수익환원법 공식을 이야기 해 보자면 아래와 같다.
- 순수익 : (70만원 x 12) - 200만원 = 640만원
- 환원이율 : 4%
- 적정가격 : 640만원 / 4% = 1억 6천만원
여기에, 보증금으로 1,000만원의 경우 순수익으로 계산해 넣을 수도 있고 적정가격에서 빼서 계산해도 된다. 계산의 편의를 위해 적정가격에서 빼면 이 오피스텔의 최종 적정 가격은? 1억 5천만원이 되겠다.
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수익환원법을 활용할 때.. |
항상 유의해야 하는 사항이 있다. 바로 공실에 대한 위험이다.
수익형 부동산 투자에 있어서 가장 위험한 부분이 바로 공실인데.. 공실이 발생하게 되면 그 기간동안의 임대료 수입이 끊기는 것은 물론이고 해당 부동산의 관리유지비용도 추가로 부담하기 때문에 수익률이 급격히 하락하는 경향이 있다.
부동산의 가치는 크게 시장가치와 투자가치로 나누어 생각해 볼 수 있다. 어제와 오늘 알아본 수익환원법은 결국 부동산의 투자가치를 현금흐름에 맞춰 평가한 것을 의미한다.
반면, 시장가치는 이러한 투자를 통해 얻을 수 있는 기대수익이 아닌 시장에서 형성된 가격가치를 의미한다. 시장가치와 투자가치는 당연히 괴리가 생길 수 밖에 없다. 하지만 투자가치에 비해 높은 시장가치가 형성되어 있는 경우는 소위 버블이라고 볼 수 있는 것이기 때문에 투자를 미루는 것이 바람직한 면이 있다.
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장기적으로.. |
시장가치는 투자가치 가격에 수렴하게 되어 있다. 물론, 시장가치가 높은 원인은 한번 더 생각해 봐야 하는 부분이다. 통상, 주변에 개발호재가 있다든가 할 경우 이러한 수익환원법에서는 이러한 자산가치를 반영하지는 못하기 때문에 자칫 투자오류를 범할 수 있는 것이다.
수익환원법은 어디까지나 수익형 부동산 투자에만 적용 가능하며.. 그것도 현금흐름을 중심으로 분석한 것이다. 이제, 매매차익을 크게 기대해 볼 수 없는 시대라고는 하지만.. 모든 부동산이 똑같은 것은 아님으로.. 이러한 오류의 가능성도 생각해서 수익환원법을 사용해야 할 것이며.. 이를 투자의사결정에 반영해야 할 것이다.
