최근에는 그래도 정보가 많이 공개되어 있는 편이어서 부동산의 적정 매매가를 산정하는데 많은 도움이 되고 있다. 하지만, 이는 어디까지나 아파트와 같은 주거용에 한하며.. 임대를 목적으로 한 수익형 부동산의 경우에는 여전히 정보의 폐쇄성이 강한 편이다. 이는 부동산이 가진 고유한 특징이기도 하다.
따라서, 수익형 부동산의 가치를 평가할 때에는 직접 조사해 산출 하는게 좋으며.. 이에 가장 정밀한 부동산 가치 평가방식 중 하나가 바로 수익환원법 이기도 하다.
수익환원법은 해당 부동산을 이용할 때 얻을 수 있는 이익을 가지고 적정 부동산 가격을 구하는 방식이다.
즉, 해당 부동산이 미래에 산출할 것으로 기대되는 순수익을 현재가치로 적절하게 환원하여 매매가와 비교해 봄으로서 매매의사결정을 하는식이다. 수익환원법상 산출된 가치가 매매가 보다 높거나 같을 경우에 매매를 고려해 볼 수 있다.
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기본적으로.. |
수익환원법으로 산출되는 부동산의 가격은 아래의 공식을 따른다.
여기서 기준은 당연히 1년간이다. 순수익의 경우 1년간의 총 임대수입 중에서 관리유지에 들어가는 비용, 세금, 기타 공과금 등이 제외되는 순수익이다. 참고로, 서울 지역의 임대용 빌딩(사무용)의 순수익 비율은 약 65% 정도 된다.
환원이율은 순수익을 원본가격으로 나눈 비율(순수익/원본가격)로 이는 순수익이 원본가격에서 차지하는 비율을 의미한다. 환원이율을 구하는 방법은 여러가지가 있지만.. 예를들어 거래사례를 통해 구하는 방법의 예시로는..
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순수익이.. |
1년에 1,000만원이고 거래가격이 1억원 이라면? 환원이율은 10%가 되는 것이다.
이러한 환원이율을 구하는 것은 수익환원법의 핵심적인 부분으로 구체적으로 아래의 4가지 방식 중 자신과 상황에 적절한 것을 골라 선택해 구하면 되겠다.
1. 조성법 : 위험률을 분석해 환원이율 산출
- 환원이율 : 무위험률 + 위험할증률
- 무위험률 : 국공채 수익률 또는 시중은행의 1년만기 정기예금 이자율
- 위험할증률 : 대상부동산 투자의 위험을 감안한 추가이율이며 여기에는 물가상승률도 포함한다.
2. 시장추출법 : 투자자의 요구수익률을 기준으로 환원이율을 구하는 방법
3. 거래사례법 : 현재 유사 부동산의 거래사례를 기준으로 구하는 방법(순수익/거래가격)
4. 복합법 : 토지와 건물을 따로 계산해 합치는 방법
- 환원이율 : (토지가격비율 x 토지환원이율) + (건물가격비율 x 건물환원이율)
수익환원법에서 유의해야 할 점은 토지와 다르게 건물의 경우에는 상각률을 감안해야 한다는 점이다. 토지가치는 변하지 않지만 건물의 경우에는 상각되어 결국에는 없어지는 자산이기 때문이다.
- 토지가격 평가 : 순수익/환원이율
- 건물가격 평가 : 순수익/(환원이율 + 잔존 내용연수로 나눈 상각률)
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예를들어 보자.. |
순이익이 1,000만원인 건물이 있고 환원이율은 10%이다. 그리고, 해당 건물은 앞으로 20년간 더 사용할 수 있을 때 건물가격은 얼마나 될까?
오늘은 수익환원법의 계산 흐름에 대해 알아봤는데.. 내일은 오늘에 이어 구체적인 산출 과정과 더불어 실제 적용과 투자의사결정 방식에 대한 이야기를 추가로 해 볼까 한다.
