오늘은, 아파트 재건축 절차와 투자 유의사항에 대해 이야기를 해 볼까 하는데요..
원래 재건축이라는 것이 수익을 목적으로 하는 것이 아니라 주거환경의 재정비를 위한 목적으로 행하여 지는 사업이죠.. 그럼에도 불구하고 현실에서는 투자의 한 수단으로 인식되고 있기도 합니다.
다만, 재건축의 경우 재개발에 비해 수익성이 낮은 경우가 많이 있고 현재의 부동산 시장의 흐름을 봤을 때 그 투자수익은 갈수록 줄어들 가능성이 높습니다. 따라서, 무리한 투자 보다는 안정성에 방점을 찍어 접근하는게 좋다는 생각입니다.
아파트 재건축 절차를 표로 나타내어 요약해 보자면 아래와 같이 정리할 수 있겠습니다.
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구분 |
시행단계 |
주요 업무 |
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계획 단계 |
기본계획 수립 (시도 지사) |
관련행정기관 협의 -> 주민공람 -> 시의회 의견청취 -> 시 도시계획위원회 심의 -> 고시(시도지사) |
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정비구역 지정 (시도 지사) |
기초조사(구청장 외) -> 입안(구청장 외) -> 공람공고(구청장 외) -> 구 의회 의견청취 -> 시 도시계획위원회 심의 -> 지정 및 고시(시도지사) -> 주민설명회 개최 | |
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시행 단계 |
조합설립추진위원회 구성 및 승인(시, 군, 구청장)
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토지등소유자 동의 -> 추진위원회 구성 -> 시, 군, 구청장 승인 |
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안전진단 (시, 군, 구청장)
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조합설립추진위원회 신청 -> 시, 군, 구청장 승인(시, 도지사가 조정 가능함) | |
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조합설립인가 (시, 군, 구청장)
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정관 작성 -> 토지등소유자 동의 -> 인가 신청 -> 인가(시, 군, 구청장) -> 법인등기 | |
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사업시행인가 (시, 군, 구청장)
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사업시행계획서 작성 -> 인가 신청 -> 일반공람(시, 군, 구청장) -> 인가 및 고시(시, 군, 구청장) | |
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시공자 선정 (조합)
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공개경쟁입찰 방식으로 선정, 조합 단독시행의 경우에만 시공자 선정 | |
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관리처분계획인가 (시, 군, 구청장)
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분양통지 및 공고 -> 분양 신청 -> 관리처분계획수립 -> 공람(시행자) -> 인가신청 -> 인가(시, 군, 구청장) -> 고시(시, 군, 구청장) -> 인가내용의 통지(시행사) | |
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완료 단계 |
사업준공 및 소유권 이전 (사업시행자)
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준공검사(시, 군, 구청장) -> 준공인가 및 고시(시, 군, 구청장) -> 확정측량 및 토지분할 -> 관리처분계획사항 통지 -> 소유권 이전 고시 및 보고(조합) |
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청산 및 등기 (시행자)
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청산금 징수 및 지급, 등기촉탁 | |
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조합의 해산 (조합)
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청산법인 설립, 서류이관 (조합 -> 시, 군, 구청장) |
재개발 등의 다른 개발방식도 마찬가지지만.. 최근 아파트 재건축 등에 있어서 과거와 같이 무조건적인 수익이 발생하지는 않는다고 봐야 하죠.. 따라서, 세심하고 꼼꼼하게 투자유의사항을 숙지하여 접근해야 하겠습니다.
부동산은, 큰 금액이 투자되는 만큼 신중한 의사결정이 필요하다는 말씀.. 강조 드리고 싶네요..
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아무튼.. |
몇가지 아파트 재건축 투자에 있어서의 유의사항에 대한 이야기를 정리해 보자면 아래와 같습니다.
- 재건축의 기본은 기존 아파트의 토지지분이다. 토지지분이 높아야 조합원들의 추가부담이 적고 수익률이 높아진다.
- 5층 이하 저층 아파트의 경우 1층을 구입하는 것이 유리한 경우가 많다. 동일 지분 대비 적은 매입가를 보이기 때문이다.
- 재건축 동의율이 높은 곳이 이주기간이 짧아 투자에 유리하다.
- 단지 규모대비 소유자가 많을 경우 재건축 사업이 지체될 가능성이 높다.
- 단지 내 소유상가 문제, 진입로 개설 등의 사업추진의 문제점도 파악하는게 좋다.
- 조합의 구성도 살펴봐라! 2개 이상 단지의 연합 재건축의 경우 사업완료까지 오랜 기간이 걸린다.
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결국.. |
중요한 초점은 수익성이 있느냐 없느냐.. 여기에, 내 소중한 돈!!을 얼마나 묶어두어야 하느냐로 모아집니다. 수익성과 환금성은 모든 투자수단의 공통된 고려 사항이기도 하죠.. 부동산의 경우에는 큰 금액이 들어가고 사업완료까지 오랜기간이 걸리느니 만큼 이러한 고려는 필수적입니다.
특히나, 대출 등을 활용해 재건축 자산을 매입할 경우 사업완료 기간은 총 지급 이자액을 결정짓는 중요 기준이 되고 이는 수익성과 직결되는 만큼.. 반드시 체크해야 할 부분이라고 할 수 있겠습니다.
오늘은 아파트 재건축 절차 등에 대한 이야기를 해 봤는데요.. 아무쪼록 신중의 투자의사결정 하시길 바래 보면서, 오늘 이야기.. 이만 줄일까 합니다. (__)
