신도시 점포개발을 위한 상권 현장 조사 방법

2014. 7. 5. 07:19

신도시는 점포개발에 있어서 가장 매력적인 지역 중에 하나이다.

그럼에도 불구하고, 신도시는 리스크요인 역시 무시할 수 없다. 새로 상권이 형성되는 곳이기 때문에 핵심지역을 파악하기 어렵고 향후 어떠한 방식으로 상권이 형성되어 나갈지 예단하기 어렵기 때문이다.

오늘은, 이러한 신도시 점포개발을 위한 상권조사 분석 방법에 대한 이야기로.. 현장조사를 하는 방법에 대해 알아보고자 한다.

• 신도시 점포개발의 기회요인과 위험요인

이미 상권이 형성되어 있는 기존 상권에 비해 신도시 상권은 많은 기회요인을 가지고 있다.

신도시가 조성되는 지역에 따라 개별적으로 접근해야 하는 부분이기는 하지만, 통상 신도시 지역은 이제 막 상권이 형성되는 곳으로 선점효과를 기대해 볼 수 있기 때문이다. 또한, 새롭게 형성되는 신도시 상권은 지리적으로 구도심과 상대적으로 멀리 떨어진 경우가 많기 때문에, 신도시 안에서 대부분의 소비행위가 일어나는 경향이 있다.

또한, 개별적으로 접근해 보면.. 신규 분양 점포의 경우 시세가 정확하게 형성되어 있지 않고 권리금이 없기 때문에 적절한 점포개발만 이루어진다면? 비교적 저렴한 비용으로 임점이 가능하고, 또한 추가적인 권리금을 확보할 수 있다는 장점이 있다.

다만..

신도시 점포개발을 할 때에는 신도시 자체의 활성화 정도를 반드시 체크해 봐야 한다.

요즘에는 입주율이 저조하여 유령도시화 된 지역도 심심치 않게 나타나고 있다. 입주율 자체가 지나치게 떨어지면, 상권 형성은 물 건너 갈 것은 자명한 일이다.

또한, 아직 상권이 형성되기 전이기 때문에, 어느 곳에 유동인구가 모일지.. 주변의 입점 상가들은 어떤 것들이 있는지를 꼼꼼하게 체크해야 한다. 이러한 부분은, 현장조사를 통해 분석할 수 밖에는 없다.

• 상권조사 분석 방법, 현장 조사는 어떻게?

우선, 현장을 가기 전에 지도를 펼쳐놓고 대략적인 현장조사 계획을 세우자.

상권이 형성될 예상지역과 배후수요의 숫자 등을 파악하고 동선을 짠 다음에 현장을 가도록 하자.

현장에서는.. 뭐.. 당연한 말이지만, 구석구석 직접 발품을 팔아가면서 꼼꼼하게 살피도록 하자. 대략적인 체크사항을 살펴보면 아래와 같이 정리해 볼 수 있겠다.

- 현재 점포의 입점률과 입점 상가의 영업 종류 파악

- 중심 상권이 형성될 핵심 지역의 예상 및 파악

- 상권의 입점 구성의 형태 예상

- 주변 공공기관 및 학교 등이 들어오는 지역 파악

- 대형마트, 쇼핑몰, 극장 등의 입점 여부와 지역 파악

- 버스 정류장, 지하철 출입구의 예정지 파악

이러한 내용들 중에는..

직접 돌아다녀 보면서 파악할 수 있는 사항도 있지만, 상가 분양 사무실 등을 통해 파악해야 하는 부분도 있다.

하지만, 그들의 목적 자체가 상가를 분양하는 것이기 때문에.. 색안경(?)을 끼고, 그들의 말을 전적으로 신뢰하지는 말자. 특히, '입점의뢰서'라고 해서 유명 브랜드들의 명성에 기대어 분양을 유도하는 경우들이 있다. 하지만, 입점의뢰서라는 것 자체가 별 의미가 없는 것이다. 그러한 브랜드들이 들어오겠다고 확정한 것이 아니고, 들어와 달라고 제안한 문서에 불과하기 때문이다.