오늘은, 다가구주택 경매 물건의 특징에 대한 이야기를 해 볼까 하는데요..
모든 경매 물건이 그렇지만.. 다가구주택 역시, 장단점이 공존하는 그런 물건입니다.
잘 고르면 높은 수익을 얻을 가능성이 있지만, 잘못 고를 경우에는 물건 자체 뿐 아니라 기존의 세입자들 때문에 골치를 썩을 가능성도 매우 높습니다.
다가구주택의 경우에는 명도가 어려운 경우가 많기 때문이죠..
경매로 다가구주택을 사려는 경우, 자산가치를 보고 접근하는 것은 그리 좋은 의사결정은 아닙니다.
자산가치 상승을 통한 양도차익에 중점을 둔다면? 아파트 등을 고르는게 좋고, 다가구주택이라 하더라도 재개발 호재가 있는 곳에 접근해야죠..
다가구주택의 경우 '임대수익'에 맞춰 접근하는게 좋습니다.
다가구주택은 건물단위로 보면 비슷한 성격을 가진 빌라에 비해 다소 저렴할 뿐 아니라, 하나의 주택에 여러 세대가 입주해 있기 때문에, 임대사업을 하기에 좋은 물건입니다.
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따라서.. |
그 자체로 임대사업을 해도 좋고, 낙찰 후 리모델링을 통해 원룸형으로 만들어도 좋습니다.
또한, 임대를 놓다가 향후, 빌라 등으로 재건축을 해도 좋죠..
다만, 리모델링이나 재건축을 염두해 둔다면? 공사차량이 드나들 수 있는 도로에 접해 있는지 등도 추가로 살펴보는게 좋습니다.
재건축 공사에 용이하지 않은 물건의 경우 재건축시 비용상승의 주된 원인이 되기 때문이죠..
또한, 지역에 따라 원룸으로의 리모델링이나 재건축이 불가한 지역도 있으니, 입찰 이전에 관할 관공서에서 재건축이나 리모델링이 가능한지 여부도 따져봐야 합니다.
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또한.. |
입주해 있는 세입자가 많다는 것은 단점도 될 수 있는데요..
입주자가 많기 때문에 낙찰 후 부동산의 명도가 쉽지 않은 경우가 많습니다. 심지어, 입주자들끼리 똘똘 뭉쳐 낙찰자에 대항하는 경우도 비일비재 하게 일어납니다.
다가구주택의 경우 기본적으로 입지를 좀더 꼼꼼하게 살펴야 합니다.
입지에서는? 단연, 임대수요가 풍부한 입지인지를 살펴야 합니다. 일반적으로 주변에 초중고등학교가 많은 지역, 지하철에서 5~10분 내외 지역이 임대수요가 많습니다. 여기에, 주변에 마트, 시장, 공원, 학원 등의 편의시설이 많으면 더 좋겠죠?
그리고, 위에서 언급했듯.. 공사가 용이한 지역, 리모델링이 가능한 지역인지 체크하셔야 하고..
다가구주택의 경우 주택의 현재 상태도 체크하는게 좋습니다. 아파트나 대형 주상복합 등과 다르게 다가구, 빌라, 단독주택의 경우 네임벨류가 있는 건설사에서 짓기 보다는 소형 건설사에서 짓는 경우가 많기 때문에.. 의외로 하자있는 건물이 많습니다.
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그리고.. |
부동산 명도가 어려울 때에는 여러 세입자들 중에서 손실을 보지 않는 세입자.. 즉, 모든 금액을 전부 배당받는 세입자를 먼저 내 보내고 다른 세입자들을 차례대로 내 보내는걸 권합니다.
한가지 팁을 알려드리자면, 이사비등을 나가는 순서대로 차등화해 지급하는 것도 좋은 명도 방법입니다.
어차피 나가야 할 집이라면? 조금이라도 손실을 덜 보는 쪽으로 행동하는 것이 사람이니까 말이죠..
물론, 경매물건은 법원의 판결을 받아 낙찰받은 것이기 때문에, 극단적으로는 정식 절차를 거쳐 강제로 끌어낼 수 있는 방법도 있고, 경매물건은 그 과정 자체가 그리 어렵지는 않습니다만.. 최대한 자발적으로 명도를 받을 수 있도록 하는게 좋은게 아닐까 싶습니다.
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오늘은.. |
간단하게, 다가구주택 경매 물건의 주된 특징에 대해 알아봤는데요..
다가구주택의 경우, 자산가치 상승 보다는 임대수익에 초점을 맞춰 접근하시라는 말.. 다시한번 강조드려 보면서, 오늘 포스트.. 여기서 줄일까 합니다.
