오늘은 얼마전 법무부에서 배포한 주택 임대차 표준계약서 양식을 올려보고, 임대차 계약시 주의사항에 대해 살펴볼 텐데요..
사실, 계약서라는게.. 정해진 법률적 양식은 없습니다.
당사자간 합의에 의해 계약서를 작성할 수 있는 것이고.. 꼭 아래의 양식을 활용할 필요는 없습니다.
다만..
임대차계약이라는게 살면서 누구나 해야 하는 과정임에도 불구하고..
각종 민원과 분쟁이 발생하였는 바.. 주택임대차 표준계약서 양식의 필요성이 제기되어 법무부에서 만들어 배포한 것이에요..
저도, 이 주택임대차 표준계약서를 얼마전 부터 사용하고 있는데.. 세입자는 물론이고, 집주인 입장에서도 좀더 명확하게 계약을 맺을 수 있어서 좋더라고요.. ^^
주택 임대차 표준 계약서는 아래와 같이 생겼는데요..
제일 첫장만 캡쳐해서 올렸지만, 뒤에 두장이 더 있어서 총 3장짜리 계약서 입니다.(법무부 홈페이지에서 동일한 양식을 다운받으실 수 있습니다.)
주택임대차 표준계약서는..
상대적 약자일 수 밖에 없는 임차인이 중요하게 체크해야 할 사항들을 명시적으로 넣은게 주된 특징입니다.
주택임대차표준계약서(법무부).hwp
계약을 하면서, 본인 확인은 필수임에도 불구하고.. 하지 않는 경우들이 많은데요..
이런 부분을 환기시키고.. 다음으로 내가 살 집에 잡혀있는 권리관계를 확인함으로, 해당 임대차 계약의 리스크를 인지할 수 있도록 해 놨습니다.
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임대차 계약에서.. |
잦은 분쟁 중 하나가.. 바로 집 수리에 대한 부분인데요..
뒷장으로 가 보면.. 수리비 부담에 대한 범위를 명기해 놓도록 해 놔서.. 이러한 부분도 서로 명확하게 할 수 있도록 해 놓은 것도 아주 좋은 포인트 입니다.
주택임대차표준계약서를 보면, 어느정도 감을 잡을 수 있지만..
임차인의 입장에서 임대차 계약시 주의해야 할 사항을 몇가지 이야기를 해 보자면..
- 명의자 : 집주인 본인이 와서 계약을 하는지, 본인이라면 신분증을 통해 본인확인, 대리인이라면 위임장과 인감증명서 확인
- 등기 확인 : 집에 대한 권리순위를 확인하여 집의 가치에 비해 너무 높은 금액의 근저당권이 설정되어 있다면 계약 재검토
- 계약 후 조치 사항 : 계약서 작성후 전입신고, 확정일자 받을 것
주택 임대차 계약시 가장 중요한게.. 내 소중한 보증금을 지킬 수 있는 수단을 마련해야 하는 것인데요..
따라서, 전입신고와 더불어 확정일자를 꼭 받도록 합니다.
확정일자는 동사무소에서 해당 계약이 있었다는 것을 확인해 주는 날짜로.. 전입신고를 하러 갈 때 확정일자를 찍어달라고 하면, 해당 임대차 계약서에 도장을 찍어줍니다.
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물론.. |
전입신고와 더불어 확정일자를 받았음에도 불구하고 해당 집이 경매로 넘어갔을 경우 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있을 수 있는데요..
이는, 내 전입일자보다 우선하여 큰 규모의 근저당권(돈을 빌리고 담보로 잡는 행위)이 설정되어 있다면..
해당 집이 경매로 넘어갈 경우.. 근저당권 설정자의 채권을 상환하고 다음 순위로 내 보증금이 보상받기 때문입니다.
따라서, 임대차계약을 할 때에는, 해당 집에 설정되어 있는 근저당권이 있는지를 확인해야 하고..
내 보증금과 해당 근저당권설정금액의 합계가 해당집의 가치보다 클 경우에는 계약하지 않는게 바람직 합니다.
통상.. 경매로 넘어가게 되면, 시가보다 좀더 싸게 매각되는 경향이 있으니까요.. 집값 역시 보수적으로 생각해야 합니다.(시가의 약 60~80% 정도를 생각하는게 좋습니다.)
