오늘은 아파트 계약금 수준과 계약해지에 대한 이야기를 해 보자.
우리나라의 주된 거주 형태가 아파트(약 70%)여서 아파트를 염두에 두고 포스트를 작성했지만.. 사실, 이러한 계약금과 계약의 해지에 관련된 법률적 성격은 아파트 외의 계약에도 동일하게 적용된다고 봐도 무방 하겠다.
흔히, 계약의 성립을 계약서를 작성하고 날인을 해야 계약이 성립된다고 생각하는 경우들이 많다. 하지만, 계약의 성립이 반드시 계약서를 작성해야 이루어지는 것은 아니다. '의사의 합치'와 '약속' 이라는 행위만 있다면 계약은 성립하는 것이다. 구두합의도 계약행위라고 할 수 있는 것이다.
다만, 실무적으로 구두합의의 경우 이를 입증하기가 쉽지 않기 때문에 계약서를 작성하고 이를 확실하게 증명하기 위해 날인 등의 행위를 하는 것이다. 따라서, 계약서를 작성하는 순간 계약의 효력이 발생한다는 생각이 정확한 것은 아니지만.. 당사자간 의사표시를 문서로서 증명한 것이기 때문에 계약서를 작성하면 계약의 구속력이 발생한다고 봐도 크게 무리는 없다.
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그렇다면.. |
계약서는 썼는데 아파트 계약금은 아직 지급하지 않은 경우.. 이런 경우에는 어떻게 될까? 위의 내용을 보셨다면.. 짐작하셨겠지만.. 이런 경우에도 당연히, 계약은 성립되었다고 볼 수 있는 것이다.
아파트 계약금으로 보통 매매금액 또는 전월세 보증금의 10%를 걸어두는 경우가 많다. 무슨 관례처럼 되어 있는 이러한 아파트 계약금 수준은 그러나 사실.. 딱히 법적으로 정해진 것은 없다.
계약금이라는 것이 계약 파기에 대비한 보상적 성격을 갖기 때문에 계약의 해지 가능성이 상대적으로 높은 상황이라면? 파기할 가능성이 높은 당사자는 낮게.. 반대의 경우에는 높게 설정해 두는 것이 좋다. 딱! 10% 뭐.. 이렇게 생각하지는 말자. 부담스러운 수준이라면 이를 합의에 의해 낮춰도 관계 없다.
일단 계약이 성립하면 거래 당사자는 이를 이행해야 할 의무가 발생한다. 다만, 계약금을 걸어둔 단계에서는 어느 일방의 통보에 의해 계약의 파기는 가능하다. 물론, 계약의 해지와 같은 상황에서는 당사자간 합의가 있어야 하는 것이지만.. 계약금을 걸어둔 단계에서는 의지만 있다면 상대가 동의하지 않는다 해도 얼마든지 계약의 해지가 가능하다.
다만, 별도의 약정이 없다면 계약금을 지급한 곳에서는 해당 계약금을 포기하는 것으로.. 반대로 계약금을 받은 입장에서는 배액배상해야 하는 의무가 발생한다. 계약금은 해약금의 성격을 갖는 것이다.
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여기서.. |
중도금 부터는 이야기가 달라진다.
중도금을 지급한 경우에는 계약의 이행이 법률적으로 강제되는 것이다. 어느 일방의 의사표시만으로 계약의 해지가 불가능하며 반드시 상대의 동의와 합의가 있어야 계약의 해지가 가능하다.
그래서, 중도금을 지급하기 전에는 신중하게 계약에 대해 다시 생각해 봐야 하는 것이다.
그렇다면 아파트 계약금을 전부 지급하지 않고 일부만 지급한 상황에서 계약의 해지를 하려고 할 때에는 어떨까?
당연히, 이런 경우 계약금만 포기하면 계약의 해지는 가능하지만.. 계약금으로 지급하기로 한 전체 금액을 해약금으로 볼지.. 지급한 금액만 해약금으로 볼지에 대한 문제가 발생한다.
이런경우..
첫번째 단락의 내용을 이해했다면.. 답은 쉽게 나올 것이다. 계약금을 지급했든 하지 아니했든.. 계약서를 작성 했다면? 이미 계약은 성립되는 것이다. 따라서, 지급한 금전이 아닌 약정한 금전을 해약금으로 봐야 한다.
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물론.. |
이는 법률적 분쟁이 되었을 때의 판단 원칙이다.
민사적인 부분은 어디까지나 당사자간 합의가 우선한다. 따라서, 만일 지급한 금액만 해약금으로 보기로 했다면? 이는 그대로 존중이 되는 것이다.
개인적으로는 만일, 큰 손실이 일어나는게 아니라면? 지급한 계약금만 해약금으로 받거나 배액배상 받는것을 권하고 싶다. 괜히 분쟁을 일으켜 정력을 낭비할 필요는 없는 것일테니 말이다.(그러한 분쟁 자체가.. 다르게 생각해 보면 비용 아니겠는가?)
다만, 당연한 이야기이지만.. 계약의 해지로 인해 손실의 규모가 커지는 상황이라면? 자신이 받을 수 있는 이익은 끝까지 지켜야 하겠다.
