오늘은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역의 의미와 해당 관리지역의 투자가치에 대한 이야기를 해 보자.
우리나라는 전 국토를 몇개의 용도지역으로 나누어 관리를 하고 있다. 우선, 큰 카테고리로 '도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역' 으로 나누어 관리하는데..
보전관리지역 생산관리지역 그리고 계획관리지역은 모두 '관리지역' 이라는 이름이 붙은 것에서 알 수 있듯이 관리지역 권역에 속하는 지역이다.
용도지역에 따른 가장 큰 제약(?) 사항이자 부동산 투자자들의 가장 큰 관심 중 하나는 바로 건폐율과 용적률일 것이다. 건폐율은 건축가능 면적에 영향을 주고 용적률은 층고에 영향을 준다.
당연히, 건폐율과 용적률이 클 수록 부동산 개발이익은 커진다. 간혹, 정치인과 개발업자간의 유착에 의해 문제가 되는 부분이 바로 이러한 용도지역 자체를 바꾸는 것이다. 현재 스캔들 수준으로 비화되고 있는 부산의 엘시티 관련 사업에서 핵심적인 부분 중 하나도 바로 용도지역을 바꾸는 것이기도 했다.
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아무튼.. |
보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역의 건폐율과 용적률은 아래와 같다.
관리지역 |
용적률 |
건폐율 |
보전관리지역 |
50~80% |
20% |
생산관리지역 |
50~80% |
20% |
계획관리지역 |
50~100% |
40% |
다만, 용적률과 건폐율과 건축은 별도의 문제.
관리지역마다 건축할 수 있는 건물 자체에 제한이 있다. 예를들어 보전관리지역의 경우에는 4층 이하의 건축물로 단독주택, 교육 연구시설, 학교 정도가 건축이 가능하고 상업시설의 경우에는 제1종 및 제 2종 근린생활 시설 중 일부만 건축이 가능하다.
그렇다면 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역을 지정하는 이유는 뭘까? 바로, 특별히 관리할 필요성이 있기에 지정하는 것이다. 우리 법률에 나와있는 각 관리지역의 의미에 대해 인용해 보자면 아래와 같다.
1. 보전관리지역 : 산림, 녹지 등의 보전을 위해 필요하나 자연환경보전지역으로 설정하지 않은 곳.
2. 생산관리지역 : 농업, 임업 등을 위해 관리가 필요하나 농림지역으로 설정하지 않은 곳.
3. 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되 체계적 관리를 위해 이용에 제한을 두어 관리하는 곳.
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결과적으로.. |
이들 지역은 향후 다른 용도지역으로 바뀔 수 있는 유동성이 상대적으로 많다고 볼 수 있다.
특히, 우리가 주목해야 할 관리지역이 바로 계획관리지역이다. 계획관리지역은 주로 도심 주변부에 지정되는 경우가 많은데 지역 자체가 도시지역으로의 편입이 예상됨으로 이를 관리하겠다는 의미를 가지고 있다.
따라서, 계획관리지역의 경우에는 정부의 개발계획 발표를 알 수 없어도 미래에 도심으로 편입될 가능성이 상대적으로 높은 지역임으로 장기적 관점에서 보면 가장 투자가치가 높은 관리지역 중 하나라고 볼 수 있다.
다만, 부동산이라는게 그 특성상 용도지역이 한번 정해지면 상당히 오랜기간 지속되며 바뀌지 않기 때문에 주변의 개발 상황들을 면밀하게 체크할 필요는 있다.
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그리고.. |
보전관리지역과 생산관리지역 역시 유동성이 높은 용도지역이다.
아예.. 자연환경의 보존이 필요하다면? 자연환경보존지구로 지정이 되었을 것이며 농지보존을 위해 필요하다면 농림지역으로 지정했을 것이다. 결과적으로 보전관리지역과 생산관리지역으로 지정했다는 것은 그렇게 지정하기에는 부족하다는 것을 의미하는 것이기도 하다.
따라서, 오랜기간 묵혀둘 생각으로 부동산 땅 투자를 하시는 분들이라면? 이러한 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역을 염두에 두고 투자의사결정을 하는게 바람직 하다.
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주변을 보면.. |
전혀 개발될 가능성이 없는 자연환경보존지역 등에 투자하는 분들이 있다. 용도지역만 잘 살펴도 그러한 의사결정은 하지 않을텐데 말이다.
물론, 정부정책이라는 것이 어떻게 변화할지.. 국토개발이 어떤 식으로 이루어질 지는 모르는 것이지만, 자연환경보존지역 등은 좀처럼 용도지역이 바뀌지 않는 특성이 있다. 따라서, 다소 적은 부동산을 구입하더라도 이러한 관리지역 내 토지를 구매하는게 바람직한 부동산 투자 방향이라 하겠다.
