전세금 반환소송 전 무엇을 해야 할까?

오늘은 전세금 반환소송 이야기를 좀 해 보자.

전세금이라는게 우리같은 서민들에게는 거의 전 재산이나 다름없는 경우가 많기 때문에 전세금을 반환받지 못하게 되면 큰 경제적 타격을 받을 수 밖에는 없다.

내 피같은 돈.. 마냥 기다릴 수는 없는 것 아니겠는가? 조금 번거로운 절차이기는 하지만 전세금 반환이 어려울 것 같다면 적극적으로 법적 해결 수단을 활용하도록 하자.

• 전세금 반환소송의 조건.

전세금 반환소송은 기본적으로 "임대차 계약 종료 후 임차물을 반환하였음에도 불구하고 전세금을 돌려받지 못한 경우." 에 제기할 수 있는 소송인 것이다.

흔히, 일반적으로 통용되는 상식에서는 전세금을 돌려받기 전까지는 절대 짐을 빼거나 이사를 가지 말라고 하는데.. 이 말이 틀린 것은 아니지만 전세금 반환소송을 위해서는 임차물을 임대인에게 돌려줘야 할 의무가 있다. 전세금 반환과 임차물의 반환은 동시이행의 의무가 있는 것이다.

그렇다고 너무 걱정하지는 말자.

우리 법에서는 "임차권등기명령" 이라는 제도가 있다.

이는, 쉽게말해 이사를 가고 짐을 빼더라도 계속점유와 똑같은 효력을 지니는 법률명령이다. 임차권등기명령을 하고 짐을 빼면 자신의 권리를 그대로 유지할 수 있는 만큼 만일, 임대인이 전세금을 반환하지 않을 것으로 보인다면? 임차권등기명령을 통해 권리순위를 보전하고 이사를 가도록 하자. 임차권등기명령은 집주인의 동의 없이 세입자 단독으로 할 수 있다.

임차권등기명령을 해 두면 집을 비운 날로부터 전세금을 반환받는 날 까지 해당 전세금에 대한 법정이자(연리 5%, 지연이자 15%)까지 받을 수 있는 권리가 있음으로 가급적 빨리 임차권등기명령을 받고 이사를 가는게 좋다.

• 내용증명 제도를 활용해라.

내용증명은 일종의 경고장이다. 사실관계를 쓰고 언제까지 관련된 조치를 취하지 않을 경우 임차권등기명령 후 소송을 제기하겠다는 의사를 표명하면 되겠다. 내용증명에 들어갈 내용은 있는 사실 그대로 자신의 의사에 따라 작성하면 되지만, 다만 너무 감정적인 내용을 명기하거나 쓸데없이 부수적인 내용을 쓸 필요는 없다.

내용증명은 똑같은 내용을 세장 쓴 다음 우체국을 통해 발송시키고 한장은 우체국에 보관하며 다른 한장은 우체국 확인후 다시 본인이 간직하고 있으면 되겠다. 내용증명에 대한 부분은 내일 추가로 이야기 해 보도록 하자.

아무튼..

내용증명 제도는 사실 법적으로 구속력이 있는 제도는 아니다. 또한, 내용증명을 보내지 않았다고 해서 전세금 반환소송을 제기하지 못하는 것도 아니다. 바로 전세금 반환소송을 제기해도 되겠다.

다만, 임차권등기명령을 하고 집을 비우는 순간. 임대인은 추가비용이 발생하게 되고 소송에서 패소하게 되면 집이 경매로 넘어갈 수 있기 때문에 대부분의 집주인들은 세입자의 전세금을 어떻게 해서든 돌려주려는 행동을 취한다.

따라서, 본안소송을 제기하기 이전에 이러한 내용증명제도는 매우 유용한 제도이며 개인적으로 꼭 활용해 보시길 권하는 제도이기도 하다.

• 소송 후 경매를 통해 전세금을 회수할 수 있다.

집주인이 마지막까지 버틴다면? 결국에는 전세금 반환소송을 통해 승소한 이후에 이를 근거로 법원경매를 청구하면 되겠다. 금융기관 등의 근저당권자나 전세 세입자 중에서 전세권 등기를 한 경우에는 소송없이 바로 경매에 붙일 수 있지만.. 안탑깝게도 절대다수를 차지하는 일반적인 임차인들은 소송을 통해 법적 강제능력인 '집행권원'을 획득해야 가능하다.

경매에 들어가게 되면 이제는 법원이 알아서 하게 된다. 해당 집의 가치를 감정평가사를 통해 측정하고 이를 통해 매각기일을 설정하며 일반인들을 대상으로 입찰을 받아 해당 부동산을 처분하게 된다.

이런 과정을 거쳐..

전세 세입자는 자신의 전세금을 최종적으로 돌려받을 수 있는 것이다.

물론, 절대적인 낙찰금액이 세입자보다 앞선 권리순위자들의 채권액을 합친 것 보다 적다면? 세입자의 전세금은 전액 또는 일부를 배당받지 못할 수도 있다. 그래서, 순위보전이 중요한 것이고 이사를 함부러 가지 말라는 말이 있는 것이다. 순위보전을 특히 유의하고 임차권등기명령을 통해 꼭! 본인의 우선변제권을 지키도록 하자.

사실, 대부분의 전세금 관련 분쟁은 해당 건물주가 극도의 재정적 어려움에 처하지 않는이상.. 내용증명 단계에서 끝나는 경우가 많다. 또한, 그렇지 않더라도 본안소송 이후 법원에서 사실관계를 묻는 답변서 제출시에 해결되는 경우가 대부분이다. 따라서, 무조건 방을 빼지 않고 버티는 것 보다는 이런 법적 절차들을 활용해 보기를 권한다.