오늘은 자당권 뜻과 더불어 저당권과 근저당권의 차이점에 대한 이야기를 해 볼까 한다. 법률도 인용하겠지만, 그 내용을 최대한 쉽게 설명해 보려고 한다.
우리가 이러한 민법상 권리내용에 대해 알아야 할 부분들은 상대적으로 적다.
하지만, 저당권(근저당권)은 우리도 흔히 볼 수 있는 그런 법적 권리이기도 하다. 당장, 주택 전월세를 얻을 때 떼어보는 등기사항전부증명서에 흔히 나오는 권리가 바로 근저당권이나 저당권이기도 하다.
우선, 민법상 저당권 뜻과 내용은 무엇인지에 대해 알아보도록 하자. 인용해 보면 아래와 같다.
민법 제356조(저당권의 내용)
저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.
법률용어인지라.. 다소 어렵게 다가오는 면이 있기는 하지만..
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결국.. |
저당권이라 함은 돈을 빌려준 사람(채권자)이 자기 돈에 대한 회수 가능성을 높이기 위해 돈을 빌려간 사람(채무자) 명의의 부동산에 대해 권리를 설정해 둔 것을 이야기 한다.
우선변제를 받을 수 있다는 말이 바로 그 말이다.
채무자에게 문제가 발생할 경우 채무자 명의의 부동산 등의 재산을 처분할 것이고 여기서 정식 권리자로서 등재된 사람(저당권 설정자)은 우선하여 변제받을 권리가 발생하는 것이다.(현업에서는 저당권 설정자가 법원 경매를 신청해 해당 부동산을 소유자의 의사와 관계없이 처분하고 이에 대한 낙찰금액을 배당받는 식으로 채권회수를 한다.)
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부동산은.. |
철저하게 공부중심으로 그 권리관계를 따진다.
동산은 현재 누가 '점유'를 하고 있는지에 따라 그 정당한 소유권을 추정하지만 부동산의 경우에는 공부에 나와있지 않은 권리는 대부분 인정되지 않는다.(물론, 유치권과 같이 자연인정되는 권리도 존재한다.)
부동산에 저당권 설정을 하면, 등기부등본 상에 저당권 설정이 되어 있음을 알 수 있고, 채무액에 대해서도 명기가 된다.
그런데 우리가 흔히 등기부등본을 떼어보면 접할 수 있는 담보권은 저당권 보다는 근저당권이 더 많다. 그렇다면 근저당권은 뭘까? 근저당권은 의미상으로 보면 근본이 되는 저당권이라는 의미를 가지고 있으나.. 이렇게 이해하면 어렵다.
근저당권은 저당권의 단점을 보완해 생긴 권리라 생각하는게 좀더 이해가 쉽다.
예를들어 보자.. 땡땡이은행은 A씨에게 1억원을 빌려주면서 A씨 소유의 부동산에 '저당권'을 설정했다고 치자.. 그럼, 저당권 금액은 1억원이 등기가 된다. 그런데, A씨가 돈이 생길 때마다 땡땡이은행에 돈을 갚는다.
그럼 땡땡이은행은 감소된 만큼의 채권액에 따라 다시 저당권을 설정해야 한다. 이 얼마나 불편하고 불필요한 비용이 들게 되겠는가? 근저당권은 이러한 불편을 해소해 주는 권리가 된다. 즉.. 대충 근처(물론, 그 '근'의 의미는 아니다.)로 채권액을 설정해 두고 이를 다 갚았을 때 근저당권을 소멸시키는 것이다.
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그래서.. |
근저당권에 나와있는 채무액은 '채권최고액'이라는 이름으로 등기가 된다.
즉, 최대 금액만 설정해 두고 그 안에서는 돈을 갚든.. (이론적으로는) 더 빌리든 그 안에서 땡땡이은행이 채권에 대한 권리를 갖는다는 의미인 것이다. 그래서, 통상 은행을 통한 담보대출을 할 때에는 빌린돈의 120% 정도를 근저당권으로 설정을 해 둔다. 그래야, 연체 등으로 발생하는 미회수 이자액에 대해서도 보전받을 수 있기 때문이다.
이런 이유로 일반 개인간 거래가 아니라면.. 저당권 보다는 근저당권 설정을 훨씬 더 많이 보는 것이다. 혹시라도, 등기부등본상 근저당권이 설정되어 있고 채권최고액이 특정 금액으로 되어있다고 해서, 그 사람이 그 금액을 전부 빌렸다는 오해는 하지 말도록 하자.
