임차인의 권리 임차권과 임차권 양도

오늘은 임차인의 권리와 임차권 양도에 대한 이야기를 해 볼까 한다.

오늘 이야기의 포인트는 '임대인'이 아닌 '임차인' 입장에서 이야기를 하는 것이라는 점.. 우선 '임대인' 분들에게 양해를 구한다. 이런 이유로 임차인의 권리에 대한 이야기를 할 뿐이고.. 이에 대한 불합리한 면이나 과오용 되는 부분.. 그리고, 법에 대한 비난은 정중히 사양한다.

본 블로그에서는, 때로는 임대인의 입장에서, 또 때로는 임차인의 입장에서 이야기를 하고 있으며, 임대인 입장에서 이야기 할 때에는 또한, 철저하게 임대인 입장에서 이야기를 하기도 한다.

• 임차인의 권리 여섯가지

우선, 우리 법에서 보장하는 임차인의 권리는 여섯가지가 있다. 이 중에서는 사실.. 있으나 마나한 조항도 있기는 하지만, 어쨌든, 임차인이 갖는 권리라는 점은 알아두도록 하자.

- 사용 및 수익권

- 임대차등기협력청구권(있으나 마나한 조항)

- 차임감액청구권

- 부속물매수청구권 또는 철거권

- 필요비상환 청구권

- 유익비상환청구권

가장 기본이 되는 권리는?

당연히 사용 및 수익권이다. 이는 배타적인 권리로서 임대인에게는 차임을 받음으로서 발생하는 채권과 같은 성격을 갖는다. 즉, 월세를 받았으니 당연히 해당 부동산에 대해 임차인이 사용하거나 수익에 사용할 수 있도록 해야 하는 것이다.

같은 선상에서 임차인 뿐 아니라 널리 인정되는 권리 중 하나가 바로 '점유권'이다.

이는..

해당 부동산을 점유하고 있는 사람에게 당연인정되는 권리로서 만일, 차임에 대한 연체 등으로 인해 임대인이 완력 등을 사용해 강제로 내 쫒을 경우 이는 법익의 침해로 보고 처벌받을 수 있다.

사실, 이러한 점유권을 악용하는 사례가 최근에 많아져서 종종 문제가 되기는 하지만 임대인들은 다소 시간이 걸리더라도 법에 의한 강제집행을 해야 하지 자력구제를 해서는 절대로 안된다.

임대차등기협력청구권은, 임차인이 임대인에게 상가건물임대차 등에서 등기를 할 것을 협력하도록 요구할 수 있는 권리이나 이는 청구권과는 다르기 때문에 임대인의 동의가 없으면 실질적으로 등기 등을 할 수 없다. 사실상.. 있으나 마나한 조항으로 임대인 입장에서 등기가 되는 것을 달가워 할 사람은 별로 없기 때문에 강제성이 좀 필요한 조항이기도 하다.

또한, 임차인은 임차인의 과실 없이 임대물의 일부 또는 전부가 멸실하거나 그 밖의 이유 등으로 사용 및 수익할 수 없을 경우에는 차임의 감액이나 면제를 요구할 수 있는 권리가 있다.(차임감액청구권)

그리고..

'임대인의 동의를 얻었을 경우' 상가 임대차 등에서 부속물을 설치했을 경우 그에 소요된 비용 등을 임대차가 끝나는 시점에 청구할 수 있다.(부속물매수청구권) 임차인들은 임대차가 끝날 때 원상복구의 의무만 있는지 아는데.. 내가 투자한 돈에 대해서 일부를 상환받을 수 있는 부속물 매수 청구권 등이 있다는 점도 알아두면 좋다. 물론, 이는 임대물의 실질적 가치를 올려야 하는 부속물이고 여기에 설치시 임대인의 동의를 받았어야 하는 전제조건이 붙는다.

마지막으로 임차인은 해당 임대물의 보존을 위해 사용한 필요비와 임대물의 가치를 높이는데 사용된 유익비에 대한 상환청구권도 존재를 한다.

• 임차권 양도

이처럼, 우리 임차인도 알아두면 금전적인 이득 또는 손실을 다소나마 줄여줄 수 있는 조항들이 있다. 상가임대차 등에서는 특히.. 이러한 조항들을 정확하게 알아두고 적절하게 사용하면 투자비용을 회수하는데 도움이 되기도 한다.

아무튼, 임차권 양도는 임차인의 의지대로 할 수 있는 당연한 권리이나, 임대인의 동의를 받지 않은 경우에는 무효가 될 수 있음으로 이에 유의해야 한다. 관련 법률 조항을 인용해 보자면 아래와 같다.

민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)

① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

임차권 양도는..

세를 받은 상태에서 그 중의 일부나 전부를 다시 세를 주는 전전세나 전대차와는 다른 개념이다. 임차권 양도를 할 경우 원래의 임대차 계약은 끝나는 것이고 새로운 임대인과 임차인간의 새로운 임대차 계약이 성사되는 것이다.

물론, 같은 조건으로 말이다. 따라서, 임대인은 자신도 모르는 사이에 임차인이 바뀌는 황당한 일은 없어야 할 것이다. 이런 이유로 임차권 양도는 임차인의 당연한 권리이기는 하지만 임대인의 동의 없는 임차권 양도는 불가하다.

주택에서는 이러한 임차권 양도 행위가 별로 일어나지 않으나..

상가임대차에서는 비교적 빈번하게 일어나는 일임으로 이러한 임차권 양도시 임대인의 동의를 반드시 얻어야 한다는 점은 알아두도록 하자. 사실, 임대인의 입장에서는 특별한 경우가 아니라면 임차인이 바뀌는 것이 그렇게 꺼려질 일은 아니다. 같은 조건으로 새로운 임차인이 들어오는 것이기 때문이다.

과거 주변 사장님들 중에, 자신의 업종에 맞지 않은 곳에 잘못 들어가 장사를 완전히 망친 경우.. 남은 잔여기간 때문에 어쩔 수 없이 손실을 보면서 눌러앉아 있는 경우를 본 기억이 있다. 임차권 양도가 가능하다는 것을 전혀 모르신 것이다.

요즘 사장님들은 워낙 이런 부분에도 밝은 분들이 많지만 당시만 해도 이런 법률적인 부분에서 자신의 최소한의 권리도 모르고 장사하시는 분들도 종종 봤던 기억이 있다. 장사가 잘 안되는 입지라면.. 물론 새로운 세입자를 본인이 직접 구하는게 쉽지는 않겠지만, 나름 입지가 크게 나쁘지 않고 단지.. 자신의 업종과 잘 맞지 않아 안되는 경우라면? 임차권 양도를 적극적으로 고려해 보도록 하자.

오늘은, 임차인의 권리와 임차권 양도 이야기를 해 봤는데..

임대인 분들의 경우..

갈수록 임대차계약에서 임대권 보다는 임차권이 더 강화된다고 불만이 많은 것으로 알고 있다. 뭐.. 주변에도 그런 분들이 계시다. 오히려 세입자가 '갑'이 되는 세상이라고 한탄하시면서 말이다.

다만, 사회적인 관점에서 봤을 때..

당연히 임대인에 비해 임차인이 상대적 약자인 것은 분명한 사실일 것이다. 일부 부작용들이 있고 악용하는 사례가 나오기는 하지만, 임차인들의 권리가 강화되는 것은 그래서 당연한 부분이 있는 것이다. 부작용들은 고쳐 나가야 하는 것이지만 그러한 추세 자체를 너무 한탄(?)하지는 않으셨으면 하는 바램.. 가져 본다.