오늘은 DTI란 무엇인지에 관한 글이다.
DTI(Debt To Income)란 우리말로 총부채상환비율을 이야기 하는 것으로 LTV(주택담보대출비율)와 더불어 대표적인 대출금액 제한 규제이다.
대출을 받는 사람 입장에서는 DTI와 같은 규제가 대출 한도액을 결정짓기 때문에 완화되었으면 하는 마음이 들지만..(뭐.. 필자도 그러했다.) 사실, DTI는 가계부채의 질을 담보하는 중요한 규제책이기도 하다.
우리가 높은 가계부채비율에도 불구하고 미국의 서브프라임모기지 사태와 같은 가계 금융위기.. 이로인한 경제위기까지 번질 걱정이 상대적으로 적은 이유도 바로 이러한 총부채상환비율과 같은 규제책 때문이기도 하다.
DTI는 비율로 규제가 된다. 즉, 30%, 40% 이런 식이다.
총부채상환비율은 개인의 연간 총 소득을 기준으로 산출이 되는데.. 예를들어 연봉 1억인 사람이 40%의 DTI규제를 받는 지역에서 담보대출을 받을 경우 이자와 원금을 합쳐 연간 4,000만원 미만으로 상환할 수 있는 금액까지만 대출이 가능한 것이다.
LTV같은 경우 담보물의 가치 자체를 규제하는 것(예를들어 10억짜리 부동산에 40%의 LTV가 적용된다면 총 담보대출 금액이 4억까지 된다.)임에 비해 DTI는 상환능력에 초점을 맞춘 것이다.
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LTV가.. |
금융기관의 담보위험을 줄이는 규제책인 반면..
DTI는 가계의 재정위기를 막는 그런 규제책이기도 하다. 뭐.. LTV나 DTI나 금융의 부실을 막는 같은 역할을 하지만 말이다. 아무튼, DTI의 기준이 되는 연 소득액이 정확하지 않거나 없는 자영업자나 프리랜서의 경우에는 어떻게 적용할까?
실무적으로 국민연금 또는 의료보험 납부액을 기준으로 연 소득을 추정하여 역산하는 방식으로 연 소득을 산출한다. 국민연금과 의료보험 자체가 개인의 소득을 기준으로 보험료가 정해지는 것이기 때문이다. 보통의 경우 국민연금 보다는 의료보험을 기준으로 하는 경우가 더 많다.
DTI의 핵심은 연 소득 중에서 빚을 갚는데 드는 금전적인 부담이 가계가 감당 가능할 정도로 만드는 것이다.
이 말을 바꿔말하면 대출기간을 길게하면 할 수록 이러한 규제책을 피해갈 수 있다는 말도 된다. 대출기간이 길어질 수록 연간 부담해야 하는 원리금 상환액은 줄어들기 때문이다.
이는, 결과적으로 대출소비자가 부담해야 하는 절대적인 이자액은 많아지지만 규제는 피해갈 수 있는 맹점이 있다.
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이로인해.. |
DTI는 반드시 LTV와 함께 그 규제책이 마련되어야 하는 것이기도 하다. 우리가 DTI와 LTV를 항상 함께 이야기 하는 것도 DTI만으로는 제도적 맹점을 피해갈 수 있는 길들이 얼마든지 있기 때문이다.
작년 초와 제작년.. 이러한 DTI 및 LTV 규제를 완화해야 한다는 목소리가 일부에서 있었다.
당시 부동산 경기 활성화가 현 정부의 중요한 정책적 이슈였기 때문이다. 하지만 채 1년도 가지 않아 그 목소리는 쏙~ 들어가 버린다. 천조를 넘어서는 가계부채가 우리경제의 리스크요인으로 부각되면서 부터이다. (대출소비자는 이러한 규제가 완화되면 대출 가능금액이 많아지기 때문에 그러한 목소리에 우호적이다.)
경기활성화라는 것만 보고 경제의 큰 리스크 요인을 보지 못하는 대단히 근시안적인 정책적 목소리였다는 비판을 하지 않을 수 없다. 가계부채의 부실화는 우리경제의 큰 뇌관이 될 수 있다는 점에서 총부채상환비율 DTI와 LTV 규제는 유지가 되어야 할 것이다.
