상가점포 구할 때 유의할 점

상가점포를 구할 때 가장 우선해야 할 부분은 물론 경제적인 부분을 제대로 분석하는 것일 것이다. 예상 순이익 대비 상가점포의 임대료가 적정한지를 따져보는 것이다.

 

이와 더불어 권리금 수준은 적정한지 권리금의 회수는 용이한지 등도 따져봐야 할 요소이다. 최근에는 예전에 비해 권리금 미회수에 대한 리스크는 많이 줄어들었지만 그럼에도 불구하고 개정된 상가임대차보호법의 권리금 조항에 여전히.. 구멍은 많이 있다.

 

아무튼..

 

오늘 이야기는 이러한 경제적인 부분을 언급하고자 하는 것은 아니다. 이는 지극히 당연하고 상식적인 부분이며 장사를 하시는 분들에게는 '본능'과도 같이 따져보는 부분이니 만큼 논외로 하자. 오늘은 이러한 경제적인 부분 외에 고려해야 할 부분들에 관한 이야기이다.

 

장사라는게 작은 차이로 성패가 갈리는 만큼 단순히 상가점포의 임대료나 권리금만 따져서 들어갈 건 아니라는 생각이다.

 

 

• 상권이 적합한가?

 

똑같은 업종으로 똑같이 장사를 해도 어느 곳에서는 성공하고 어느곳에서는 망해나가는게 바로 자영업 시장의 현실이다. 물론, 보편적 업종도 있다. 편의점과 같은 단순 유통업은 상권의 구애를 비교적 덜 받는 편이다.

 

하지만, 대부분의 자영업 업종은 상권의 영향을 크게 받게 되어 있다. (여기서 말하는 상권이란 유동인구의 '양'을 이야기 하는 것이 아니라 유동인구의 '구성'을 이야기 하는 것이다.)

 

내가 얻으려고 하는 상가점포의 상권구성이 젊은 사람들 위주인지 나이든 사람들 위주인지 직장인들 위주인지(대학가 상권, 주택상권, 오피스상권 등)에 따라 성공여부는 달라질 수 있는 것이다. 젊은 여성들이 모이는 오피스 상권에서 음식점을 여는데 해장국집을 연다면 성공할 가능성은 그만큼 낮아질 수 밖에는 없다.

 

여기에..

 

해당 상권의 특성에 따라서 같은 업종이라도 영업전략이 달라져야 한다.

 

대단위 아파트 단지가 있는 곳의 상업지구에 음식점을 한다면? 아이들에 대한 고려가 필수적이다. 아이들이 놀 수 있는 공간을 따로 마련해 두는 식이다. 심지어 커피전문점을 열더라도 아이들을 위한 시설이나 장비(?)들을 구비해 놓는게 바람직 하다.

 

상권에 대한 분석은 요즘 소상공인들을 위한 분석 툴이 있으니.. 이를 참조해 보면 꽤 도움이 된다.

 

 

위의 사이트는 소상공인시장진흥공단에서 운영하는 '상권분석시스템'이다. 이용하는 검색포털에서 '상권분석시스템'이라는 키워드로 검색하면 접속할 수 있다.

 

상권의 인구구성은 물론이고 경쟁자의 위치와 숫자 등도 알아볼 수 있기 때문에 내가 얻으려는 상가점포를 기준으로 상권을 비교적 용이하게 분석해 볼 수 있다.

 

다만..

 

책상 위에서 하는 상권분석은 그 한계가 있다. 자영업에서 중요한 부분은 바로 현장을 직접 보고 스스로 판단해 봐야 하는 것이기도 하다. 위의 시스템은 참조자료로서만 활용하고 위의 분석에서 나타난 것을 기본으로 현장에 직접 방문해 주변을 직접 살피고 시간대별 유동인구를 살펴보도록 하자!

 

 

• 경쟁자를 분석하라!

 

자영업시장 만큼 치열한 경쟁시장도 없을 것이다. 경제학 이론에서 말하는 완전경쟁시장이라는게 현실에서는 존재하지 않지만 그나마 비슷한 곳이 바로 자영업시장이라는 생각이다.

 

경쟁분석은 자영업의 성공을 이끄는 매우 중요한 부분이다. 다만, 많은 경쟁자가 있다는게 꼭 나쁜 것을 의미하는 것은 아니다. 같은 업종이라도 다른 종목의 경쟁자라면? 이는 소비자에게 하나의 선택지를 더 줄 수 있는 것이기 때문에 고객 집객의 효과를 가져올 수 있다.

 

어디 동떨어진 곳에 나홀로 있는 음식점 보다는 여러 음식점이 모여있는 먹자골목에서 상가점포를 구하는 것이 성공의 가능성이 더 높은 것도.. 이러한 고객 집객력이 강화된 형태기 때문이다.

 

여기에..

 

경쟁이라는게 상권 내에서는 상대적이라는 것도 고려하자!

 

특정 상권에 이미 들어온 고객은 이미 머릿속에서 무엇을 먹을지, 어떤 것을 구매할지 머릿속에 있는 상태이다. 그 상태에서 좀더 나은 점포를 비교한 다음에 구매의사결정을 하는 것이다.

 

결과적으로 상권 내에서 비교우위를 갖는게 중요하지 절대적인 질이 꼭 완벽할 필요는 없는 것이다. 경쟁자는 어떻게 영업하는지 내가 차별화할 포인트는 없는지.. 경쟁자와 비교해 내가 더 고객에게 소구할 부분이 있는지 등을 고려해서 상가점포를 구하도록 하자.

 

 

• 건물주의 평판을 조사해라!

 

마지막으로 상가점포주의 평판도 꼭 고려해야 하는 요소라는 생각이다. 소위 말하는.. "죽쒀서 개줬다."라는 말을 하지 않기 위해서는 건물주가 어떤 사람인지를 살필 필요가 있다.

 

사업 때문에 자주 뵙는.. 나름 뛰어난 수완을 가진 사장님이 한분 있다. 이 분은 경기도 일산의 모 지역에서 음식점을 하시는 사장님이다. 일산쪽 상권이 좋은 편이기는 하지만 그분이 얻은 상가점포의 입지는 그다지 좋지 않았다. 지나치게 높은 층에 위치해 있었고 먹자골목의 메인도로가 아닌 이면도로 쪽에 점포를 얻으셨다.

 

고전하던 그분은 특유의 성실함과 깔끔함.. 그리고 차별화된 종목선정으로 서서히 장사를 궤도에 올리셨다. 하지만, 재계약 기간이 도래하자 임대인은 임대료를 세배로 올려 버렸다. 결국, 그동안의 노력은 수포로 돌아가고 다른 곳으로 옮겨야 했다.

 

이런 일은 생각보다 비일비재 하게 일어난다. 임차인이 열심히 노력해서 일궈놓은 성과가 도루묵이 되는 이런 일들.. 열심히 일해서 상가를 띄워놨는데 이를 빌미로 임대료를 올리거나 심지어 임대인이 직접 해당 매장을 운영해 버리는 그런 일들 말이다.

 

뭐.. 상가임대차보호법이 개정되어서 이렇게 극단적인 일들은 많이 줄어들 것으로 보이기는 하지만.. 여전히 우리사회 한 구석에서 일어나고 있는 일이다.

 

따라서..

 

상가점포를 구하기 전에 해당 건물주에 대한 평판을 주변 상인들을 통해 들어 보는 과정을 거치길 권한다. 단적으로.. 자주 임차인이 바뀌는 점포라면 좀더 꼼꼼하게 살필 필요가 있다. 무언가 문제가 있는 경우가 대부분이기고.. 여기에, 주변의 다른 점포와 크게 다르지 않은 조건임에도 불구하고 자주 바뀐다면? 임대인의 문제일 가능성이 크다.

 

오늘은 상가점포를 구할 때 유의해야 할 점들에 관한 이야기를 한번 해 봤는데.. 자영업이라는게 우리 사회를 구성하는 하나의 중심 축이기도 하지만.. 우리들의 상황은 결코 녹록치 않다. 통계적으로 급여생활자 절반 정도의 수입을 얻는게 바로 우리.. 자영업자들의 현실이니까 말이다.

 

사업에 대한 장미빛 꿈을 꾸며 공상하기 보다는.. 냉정하게 현실을 보고, 꼼꼼하게 따져가면서 상가점포를 구하도록 하자. 성공의 가능성보다 실패의 가능성이 더 높은게 자영업시장의 냉엄한 현실이니 말이다!