오늘은 경매 낙찰후 절차와..
난감한 상황에 놓일 수 있는 경매 낙찰 후 세입자 대처 방법에 대해 알아볼 텐데요..
우선, 낙찰을 받고 30일 동안 잔금을 납부하지 않으면?
해당 낙찰은 취소가 되니까요.. 무엇보다~ 시일에 맞춰 후속조치를 차근차근 잘 해야 겠습니다.
경매물건을 입찰하면서, 최저매각대금의 10%를 입찰보증금으로 내셨을 텐데요..
낙찰을 받고 최고가 매수인으로 선정이 되면, 법원에서 '대금지급기한통지서'를 보내게 됩니다.
그럼, 대급지급기한통지서를 확인하시고, 잔금을 30일 내에 납부하시면 되겠습니다.
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그 다음.. |
우리가 일반적으로 하는 소유권이전등기 신청을 진행하시면 되는데요..
경매에서는, 소유권이전등기가 아니라, 소유권이전등기촉탁 신청 이라고 합니다.
뭐.. 다른 것은 없으나, 일반적인 소유권등기는 등기소에서 하지만..
경매의 경우 경매계에 제출하고, 경매계에서 이를 등기소에 다시 넘겨 등기를 하는 것이기 때문에 '촉탁'이라는 말이 들어갑니다.
등기가 완료됐다면 마지막으로 세입자를 내 보내면 되는데요.. 이 마지막 과정에서 많은 분쟁이 일어나게 됩니다.
낙찰자에게 세입자로서의 권리가 이전되거나, 배당신청을 한 세입자라면 상관 없지만..
대항력이 없는 세입자는 내 보내는데 상당한 애를 먹을 수 있습니다.
세입자의 입장에서 보면, 돈 한푼 못 받고 쫒겨나는 상황임으로.. 충분히 이해를 해 줄 수 있는 부분이기는 합니다만..
법은, 법 위에 잠자는 사람을 보호하지는 않는다고 하죠.. 안탑깝게도, 내가 궂이 아니더라도.. 다른 사람이 낙찰을 받았어도 보상받지 못하고 나가야 합니다.
일부러 낙찰자를 피하거나 할 경우.. 처음, 내용증명을 보내 보시길 권해 드립니다.
내용증명의 경우, 법률적 효력이 있지는 않으나, 사전 경고장으로서의 역할을 할 수 있기 때문에, 의외로 번거로운 절차를 거치지 않고 쉽게 해결될 수 있습니다.
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그래도 묵묵부답이라면? |
어쩔 수 없이 법원에 인도명령 신청을 해야 합니다.
만일, 법원에 인도명령 신청을 하지 않고, 자의적으로 문을 따고 들어간다던가 하면, 형사처벌 될 수 있음으로 유의하셔야 합니다.
(인도명령 신청서는 법원에 가시면 있습니다.)
법원이 인도명령 신청서를 접수하면, 검토 후 세입자에게 '인도명령 결정문'을 등기우편으로 보내게 되는데요..
대부분의 경우.. 결정문을 받게 되면, 포기하고 먼저 낙찰자에게 연락하게 됩니다. 강제집행에 대한 내용이 들어있기 때문이죠..
그래도 말이 통하지 않는다면? 이제, 법원의 집행관을 통해 강제집행 할 수 있습니다.
즉, 이 때는 집행관과 함께 문을 따고 들어가도 위법이 아닌 것이죠..
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다만.. |
유의해야 할 점은, 인도명령 신청시 '점유이전금지가처분' 신청을 함께 하는게 좋습니다.
인도명령의 취약점은, 세입자 본인에게 송달 되어야 강제력이 발생한다는 것인데요.. 이를 악용하여 제 3자를 들이면 인도명령를 또다시 해야 하는 번거러움이 발생합니다.
오늘은, 간단하게 경매 낙찰후 절차에 대해 알아봤는데요..
경매 낙찰 후 세입자 대처 방법으로 인도명령과 강제집행 이야기를 했지만.. 가능하면, 그런 서글픈(?) 상황이 되지 않게 하는게 좋다는 생각입니다.
이사비 100~300만원 정도를 낙찰자가 부담해 주는 대신.. 내 보내는게 현명한 협상 방법이기도 해요..
아무쪼록, 문제없는 인수~!! 하시길.. 바래 보면서, 오늘 이야기.. 여기서 끝내도록 하겠습니다. ^^
