상가 입지 선택의 가이드라인

상권이.. 가능성의 크기를 결정짓는 요소라면 상가 입지는 실제 매출과 직결되는 부분이다. 장사를 좀 해 본 분들이라면 아무리 본인만의 노하우가 많고 장사에 대한 자신감이 있어도 가게 자리를 구할 때에는 오랜시간 공을 들이는 이유가 여기에 있다.

 

아무리, 잘난(?) 사람도 상가 입지를 뛰어넘지는 못한다.

 

어디, 산골짜기.. 차를 타고 꼬불꼬불 가서라도 먹는 맛집.. 뭐.. 이런 맛집 한두번은 가 본 경험이 있을 것이다. 하지만, 그런 경우는 매우 희귀한 케이스라는 점! 강조하고 싶다. 또한, 그런 곳들도 사실.. 알고보면 또다른 유인 요소가 있는 경우가 많다. 교외의 분위기를 제대로 느낄 수 있다든가 하는 그런 것이다.

 

오늘은, 이런 상가 입지.. 특히, 처음 분양받는 사람 입장에서의 선택 가이드라인을 제시해 보고자 한다.

 

 

• 상가 입지 선택의 가이드라인

 

기존에 형성되어 있는 상권에 들어가는 것은 물론, 안정성의 측면에서는 바른 선택이라 할 수 있겠다. 아무래도 상권이 이제 막 형성되어 가는 곳은 그 상권의 질이 어떻게 변화할지 불확실하기 때문이다. 다만, 그 성공의 절대적 크기는? 당연히, 새롭게 형성되는 상권으로 들어가는게 크다.

 

또한, 핵심 상권의 상가 등을 매매하거나 임차하는 것은 그만한 리스크 요인도 크다는 것을 인지를 해야 한다. 그 절대적인 매매가격과 임차료가 높기 때문이다. 자칫, 잘못된 선택은 돌이킬 수 없는 손실을 안겨주기도 하는게 바로 핵심상권에 대한 투자이기도 하다.

 

아무튼..

 

새롭게 형성되는 상권이라는 전제 하에서 상가 입지 선택의 가이드라인을 제시해 보자면 아래와 같다.

 

- 새롭게 상업용 건물이 들어서는 지역, 도시가 형성되고 발전하고 있는 지역의 상권을 택해라

- 핵심상권이나 도심에서 너무 멀거나 가깝지 않은 지역이 좋다. 5~10km 반경 내의 부도심권을 선택해라

- 반경 1~2km 이내에 숙박업소가 10개 이상 있는 지역도 좋은 선택이다.

- 10층 이상의 대형건물이 최소 5개 이상 밀집해 있거나 대단위 아파트 단지가 배후수요로 있는 곳의 상권을 선택해라

- 학교상권의 경우 학교의 주된 출입구로 부터 500미터, 부 출입구로 부터 300m 이내에 있는 곳을 택해라

- 버스 정류장으로 부터 100m 이내, 지하철역으로 부터 200m 이내

- 인구의 이동이 많은 지역은 유입이 되는지 유출이 되는 인구인지를 살펴라, 그리고 고정인구는 얼마일지를 추산해라

- 시간대별 유동인구의 절대적인 숫자와 연령대를 파악해라

 

학생상권의 경우..

 

당연히, 대학교가 다른 미성년자들이 다니는 학교상권에 비해 좋은 상권이다.

 

다만, 최근에는 고등학생들의 소비성향도 높아서 성인을 대상으로 하는 상가의 이용률도 제법 높은 편이다. 대표적으로 고등학생들의 커피숍 이용률은 생각보다 높다. 다만, 남고 보다는 남녀공학이, 남녀공학 보다는 여고가 더 좋은 상권이다.

 

 

• 결국, 상가 입지는 현장에 답이 있다.

 

위의 상가 입지 선택의 가이드라인은 어디까지나 부동산학에서 이야기 하는 일반론적인 이야기일 뿐이다. 상가라는게 주택과는 달라서 작은 차이에도 매출의 차이를 크게 보이고는 한다. 같은 먹자골목 안에서도 초입에 있는지 끝에 있는지에 따라 그 가치가 현저하게 차이가 나는 것이고, 1층과 2층의 매매가격 차이는 거의 두배에 달한다.

 

그렇다고 2층은 상가 입지로 영~ 꽝이냐! 그것도 아니다. 길이 교차하는 곳의 2층 상가는 1층 못지 않은 상가 입지로서 뛰어난 곳이기도 하다. 2층에 대한 노출도가 높고 가시성이 뛰어나기 때문이다.

 

다만..

 

상가의 구체적인 위치나 도로와의 조건 같은 기계적인 입지 선택의 요인은 물론 중요하다. 하지만, 결국 상가라는게 유동인구의 흐름을 봐야 하는 것이고 유동인구의 질과 소비성향을 따져봐야 하는 것이다.

 

이를 위해서는 결국 열심히 발품을 팔아야 한다. 지도를 펴 놓고, 인터넷을 보며 요즘에 소상공인들을 위해 제공하는 상권분석시스템으로 분석해 보는 것도 물론 좋지만, 하지만 이는 어디까지나 부수적인 수단일 뿐.. 결국, 현장을 매일같이 가 볼 필요가 있다 하겠다.

 

특히, 새롭게 형성되는 상권의 경우에는 유동인구의 흐름이 건물 하나 때문에 확~! 바뀌는 경우들이 있으며, 생각지도 못한 유동인구의 유입이 있는 경우도 존재를 한다.

 

한 예로..

 

은평뉴타운 지역의 중심상업지구에 들어선 건물 한곳에 대형학원이 들어왔다. 이로인한 학생인구의 유입이 눈에 띄게 늘었으며, 이러한 학생들을 대상으로 한 관련 매장들이 성업하고 있기도 하다.

 

이런 이유로, 유동인구도 체크하면서 상권의 변화과정도 관찰하기 위한 현장방문은 새롭게 상가 등을 분양받으려는 분들이라면 반드시 반복해서 이루어져야 하는 필수 과정이다.