상업용 부동산 선택 기준은?
상업용 부동산은 일반 주거용 부동산에 비해 좀더 세밀하게 접근할 필요가 있다. 상업용 부동산의 경우에는 작은 차이가 수익성과 미래가치에 큰 영향을 주기 때문이다.
우리가 번화가의 식당 등을 찾을 때 같은 골목이라도 잘 되는 집과 안되는 집을 흔하게 볼 수 있다. 물론.. 이는 해당 식당을 운영하는 사람의 능력에도 영향을 받는 것이지만.. 기본적으로 상업용 부동산은 작은 입지의 차이가 완전히 다른 결과물을 만들어 내고는 한다.
이러한 상업용 부동산을 선택할 때에는 크게 두가지로 나누어 생각해 봐야 하는데 첫째, 해당 상업용 부동산이 있는 지역 전체에 대한 부분과 둘째, 개별 상업용 부동산에 관한 것이다. 숲과 나무를 동시에 봐야 하는 것이다.
아무리 입지적으로 좋은 곳이라 하더라도 그에 대한 기본 배후수요가 미미하다면? 해당 상권은 활성화 되기 어렵다. 따라서, 해당 상업용 부동산의 배후지의 상태와 배후지 고객의 양과 질은 가장 중요한 고려 요소가 된다.
다만, 풍부한 배후수요를 가진 곳이라 하더라도 제대로 수요가 모이지 않는 곳들을 종종 볼 수 있다.
대표적인 곳이 서울의 은평뉴타운 지역이다. 이 지역은 만세대가 넘는 풍부한 배후수요를 가지고 있고 서울의 은평구 지역 내에서는 가장 소득수준이 높은 사람들이 있는 곳이다. 하지만 중심상업지구의 더딘 개발로 지역상권이 제대로 형성되지 않았고 인근의 일산, 연신내 상권으로 수요를 빼앗기고 있는 지역중 하나이다.
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따라서.. |
배후수요의 양과 질이 확보되어 있는 곳이라 하더라도 해당 상업지구가 제대로 정비되어 있는지, 고객의 통행패턴 등은 어떤지 등도 반드시 고려해야 하는 부분이다.
몇가지, 지역에 대한 고려기준을 정리해 보자면 아래와 같다.
- 배후지 상태 및 고객의 양과 질
- 상권 번영의 정도 및 성쇠
- 유동인구의 통행 패턴과 교통수단의 상태
- 상권의 영업 종류 및 경쟁 상태
- 번화가에 대한 접근도
- 상업지구 지역 경영자의 자력 및 창의정도
지역에 대한 고려는 배후수요만을 중심으로 보는 경향이 있는데.. 풍부한 배후수요에도 불구하고 단순히 흘러가는 지역의 상업용 부동산은 그 가치가 현저하게 떨어진다는 점!! 강조해 본다.
이런 지역은 실제 해당 부동산의 가치에 비해 과대평가되어 있는 경우가 많다는 점도.. 유의해야 할 부분이다.
서두에서 이야기 했다 싶히.. 상업용 부동산은 작은 차이가 큰 수익성의 차이를 가져온다.
예를들어, 일반적으로 경사가 진 곳의 상업용 부동산은 대부분의 유동인구가 단순히 스쳐 지나가는 인구라는 특성을 가지고 상가에 대한 주목도가 낮기 때문에 수익성이 상대적으로 떨어진다. 상업용 부동산에 관심있는 분들은 잘 아시겠지만, 경사진 곳의 상업용 부동산은 기피대상 1호 이기도 하다.
상업용 부동산을 고를 때에는 이처럼.. 해당 부동산의 형태와 고저 및 경사 까지도 고려해야 하는 것이다.
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아무튼.. |
세부적인 상업용 부동산 선택 기준에 대해 몇가지 중요한 포인트를 짚어보면 아래와 같다.
- 부동산의 고저 및 경사도, 접면도로와의 관계, 도로에의 노출 면적
- 접면도로의 계통 및 구조, 상태, 위치관계
- 고객의 통행패턴, 적합성
- 인접 부동산 등 주위 상점 및 부동산의 상태
일반적으로 상업용 부동산이 인접한 도로(인도)보다 위치가 높으면? 접근성이 떨어진다. 가장 좋은 것은 인접도로와 같은 높이를 가진 상업용 부동산이다. 또한, 각 상업용 부동산의 가치는 많은 교통량, 넓은 인도, 점포의 노출도가 용이할 수록 그 가치가 높아진다.
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유동인구에 대해.. |
기준이 될 수 있는 부동산학의 이론을 하나 소개해 보자면.. 해당 상업용 부동산 앞 인도의 하루 교통인구가 5~6천명 정도면 상업지로서의 가치가 있다고 보고, 보행자 및 자동차 교통량이 일 1만~1만 2천이 되어도 그렇다고 본다.
다만, 이는 유동인구의 질은 고려하지 않았다는 점은 유념하도록 하자.
상권에는 흔히.. 개천상권과 저수지 상권이라는 개념이 있는데.. 개천상권은 흐르는 상권이라는 의미이고 저수지 상권은 유동인구가 모이는 상권이라는 의미이다. 단순히 유동인구가 흘러가는 곳 보다는 그들이 모여 소비하는 구조의 저수지 상권이 당연히 상업용 부동산으로서의 가치가 높은 것이다.