건물 vs 토지 등기사항전부증명서, 항상 같을까?
오늘은 간단히.. 건물 및 토지 등기사항전부증명서에 대한 이야기를 해 볼까 한다.
집합건물 등의 등기사항전부증명서를 뗄 떼에는 별 문제가 없지만, 일반 빌라나 주택의 경우 토지와 건물 모두 확인할 필요가 있다. 그것은, 건물과 토지 등기사항전부증명서가 서로 다른 경우도 있기 때문이다.
참고로, 등기사항전부증명서라는 이름 보다는 등기부등본이라는 말이 좀더 익숙하겠지만, 정식 명칭은 등기사항전부증명서이다.
등기사항전부증명서를 확인하는 이유는 크게 세가지 목적 때문이다.
첫째는, '표제부'를 통해 거래대상 부동산의 정확한 주소와 현황을 파악하기 위한 것이고..(토지만 있는 경우 지목도 확인)
둘째는, '갑구'를 통해 소유권 관련 등기가 있는지 없는지를 확인하며 마지막으로 '을구'를 통해 근저당권 등이 설정되어 있는지.. 있다면 얼마가 설정되어 있는지를 확인하려는 것이다.
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거래할 부동산이라면? |
정상적인 경우라면 '갑구'에 소유권관련 등기가 되어 있는 경우는 없을 것이다.
소유권과 관련된 등기가 있다면 정상적인 거래라도 소유권을 빼앗길 가능성이 있기 때문에 부동산을 팔려는 사람이라면? 당연히 관련 등기를 소멸시키고 거래해야 매각이 편리하기 때문이다. 혹시 등기가 있다면? 거래하지 않거나, 등기 말소를 요구한 이후에 거래하면 되겠다.
따라서, '을구'의 근저당권 등을 주로 확인하게 되는데.. 보통의 경우 근저당권은 건물과 토지에 모두 설정되어 있음으로 토지를 떼든 건물을 떼든 동일한 경우가 많다.
개인이 설정한 경우가 아니라 금융기관이 설정했다면? 어느 하나에만 설정하는 일은 없다. 향후, 법정지상권의 문제가 발생하기 때문에 하나에만 설정할 경우에는 처분이 곤란하거나 처분한다 하더라도 가치대비 적은 금액만을 환수할 가능성이 크기 때문이다.
하지만, 건물과 토지 등기사항전부증명서가 서로 다른 경우도 생각보다 많다.
이것은, 건물에만 설정이 가능한 등기사항도 있기 때문이다.
대표적인 것이 바로.. 전세권설정등기 및 임차권설정등기이다.
이들 등기는 애초에 토지에는 설정이 불가능하고 건물에만 등기가 가능한 채권이다.
따라서, 이러한 등기가 있는 경우에는 토지와 건물 등기사항전부증명서는 서로 다르게 됨으로.. 반드시 토지와 건물 모두 확인해야 한다.
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참고로.. |
건물에만 설정할 수 있는 전세권설정 등기 등은 당연히~! 건물 가치분에 한해서만 본인의 보증금 등을 보장받는 것이다.
즉, 경매로 부동산이 매각되면 토지분 매각대금에서는 보상받지 못하며, 건물 분 매각대금 한도 안에서 보상받는다.
세입자들이 본인의 보증금을 지키는데 가장 좋은 방법은 전세권을 설정하는 것이 아닌 '전입신고 + 확정일자'인 이유가 여기에 있다. 물론, 여기에는 금전적인 부분도 포함이 된다. 전세권설정등기는 비용이 발생하기 때문이다.