살던 전세집이 경매로 넘어갔다! '배당신청서'를 꼭! 작성하자!
전세로 살던 세입자 집에 날벼락 같은 소식(?)이 바로.. 집이 경매처분된다는 법원의 통지서를 받을 때죠..
경매나 법에 대해 잘 알리 없는, 일반 세입자의 입장에서는 참 난감한 경우가 아닐 수 없을 겁니다.
그래도, 차근차근 대처하다 보면..
당황스러운 상황을 충분히 벗어날 수 있으니까요..
너무 어려워 말고, 하나씩 준비해 나가시면 되겠습니다.
우선, 세입자의 입장에서 가장 큰 관심사는..
내 전세 보증금을 돌려받을 수 있는지에 관한 부분일 거에요..
이는, 배당(경매 낙찰금액으로 채권을 갚는 행위)의 순위와 밀접한 관련이 있는데요..
해당 집이 경매로 팔려 생긴 자금은, 등기부등본상에 등재되어 있는 채권 순위에 따라 차례대로 상환이 됩니다.
세입자의 경우에는, 통상 약자의 입장일 수 밖에는 없기 때문에..
주택임대차보호법에서는, 등기부에 기재가 안되어 있어도 세입자에게 순위를 부여해 주는데요..
정상적인 보호장치(확정일자 + 전입신고)를 한 분들이라면?
전입신고와 확정일자를 갖춘 날을 기준으로 채권보전순위가 메겨집니다.
따라서, 나보다 앞선 날짜의 채권자들의 채권금액을 주고 나머지 돈을 받는 것이죠..
선순위 채권자가 없거나, 예상 낙찰금액에 비해 선순위 채권금액이 적다면? 당연히~ 내 보증금을 받아내는데에는 문제가 없습니다. 단지 조금 복잡할 뿐이죠..
여기서 무엇보다 중요한 것은.. 배당신청서를 제출 기일 안에 꼭!! 제출해야 한다는 점이에요..
배당신청서를 제출하지 않거나 시일을 넘겨 제출할 경우, 배당에서 제외가 됨으로.. 이점은 유념해 둬야 겠습니다.
만일, 확정일자와 전입신고를 하지 못했다면?
안탑깝지만, 내 돈을 돌려받을 길은 없다고 봐야 합니다.
경매를 당한(?) 세입자의 입장에서, 경매가 어떤 절차로 진행되는지는 알아둘 필요가 있는데요..
경매의 시작은, 채권자에 의해 신청되어 진행 됩니다.
채권채무 관계에 있어서, 집주인(채무자)이 부채상환을 하지 못하면, 등기부등본상의 권리자는 언제든지 법원에 경매를 신청할 수 있습니다.
법원은 채권자에 의한 경매신청서를 접수하고 이를 검토하여 경매기일을 지정해 진행을 하는데요..
입찰자가 없을 경우 유찰(다음회로 경매를 미루는 것)되어 다음 경매기일이 잡혀 재진행 하게 됩니다.
유찰될 경우에는 최저입찰금액이 순차적으로 낮아지게 됨으로.. 좀더 유리하게 낙찰 받을 수 있는 조건이 되는 것이죠..
경매는 최고가를 써 낸 입찰자가 낙찰되고, 만일을 대비해 차순위 금액을 써낸 사람을 뽑는데요..
낙찰자가 법원이 지정한 날짜에 낙찰금액 납입을 완료하게 되면(경락대금 납입), 법원은 이를 가지고 채권자들에게 배당을 실시하게 됩니다.
세입자가.. 해당 주택에 계속 거주하고 싶다면..
직접 경매에 참여할 수 있으며, 다른 사람들과 동일하게 입찰이 가능합니다.
세입자에게 특별히 우대를 해 주는 사항은 없지만.. 부동산 경매의 특성상, 세입자는 해당 부동산의 상태나 입지조건 등에 대해 가장 정확하게 알고 있는 경우가 많음으로.. 다른 사람들에 비해 좀더 유리한 측면이 있습니다.
다만..
경매라는 것이, 다소 복잡한 권리관계에 대해 분석하는 작업이 필요함으로..
경매 초보자라면, 전문가와 함께 입찰하는게 바람직 합니다.
요즘에는, 경매전문 컨설턴트들도 많고, 동네 부동산에서도 대부분.. 경매관련 업무를 진행을 하니까요.. 참조하시면 되겠습니다.