부동산 임대수익률 계산방법
오늘은 간단하게.. 부동산 임대수익률 계산방법에 대해 알아볼 텐데요..
임대수익률 계산방법이라는게, 총 투자 비용 대비 수익률을 계산하는 것이어서 그리 어렵지는 않지만..
때때로, 숨은 비용과 놓치는 부분들이 있을 수 있다는 점은 유의해야 겠습니다.
특히, 분양을 받았을 경우에는 분양영업을 하시는 분들의 말을 그대로 믿기 보다는, 눈에 보이는 비용과 보이지 않는 비용 등도 감안하여 직접 계산해 보는게 좋습니다.
그들은 아무래도.. 좀더 유리한 숫자를 제시하고 싶어하는 것이니까 말이죠..
수익률 계산의 기준은 연(年)단위 입니다.
따라서, 1년간 투입되는 자본과 발생비용을 더하고, 1년간의 총 수입을 구하면 되겠습니다.
수입은 간단하죠.. 월세액 밖에는 없으니까요.. ^^
- 수입 : 월세액 x 12개월
- 투입자본 및 비용 : 부동산구입비용 + 수선비용 + 세금 외 기타비용 - 세입자 보증금
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예를들어.. |
1,000만원 보증금에 월세액 50만원으로 임대를 주는 부동산일 경우..
구입비용 1억원, 리모델링비용 800만원, 세금 및 복비 200만원 이라면?
- 수입총액 : 50만원 x 12 = 600만원
- 투입자본 및 1년간 발생 비용 = 1억원 + 800 + 200 - 1,000만원 = 1억원
- 부동산 임대수익률 = 600만원 / 1억원 = 6%
이렇게 간단하게 계산해 볼 수 있겠습니다.
세금에는 취득세가 있지만, 그 외에도 매년 나오는 재산세 등도 있고, 1회성 비용으로 등기비용 등도 생각해야 합니다.
지역에 따라 임대수익률에는 큰 차이가 나지만..
통상, 적정 임대수익률은 정기예금 금리 + 2~3% 정도를 적정 수준이라고 봅니다.
현재 기준.. 약 5%정도만 나도.. 투자가치가 있는 부동산이라고 판단해 볼 수 있습니다.
저금리 시대이다 보니 5%의 수익률만 나도 어느정도 만족할 수 있는 수준은 됩니다. 7%가 넘어가면 아주 훌륭한 수익률이죠..
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다만.. |
생각해 봐야 할 점은, 부동산 자체의 가치변동 입니다.
부동산 임대사업의 경우에는 자산가치에 대한 부분 보다는 임대수익률에 초점을 맞추는 것이지만..
그래도, 투자금액 자체를 크게 변동시킬 수 있는 가격변동에 대한 부분도 고려하지 않을 수 없죠..
여기에 공실에 대한 위험도 있습니다.
부동산 임대에 있어서 가장 큰 리스크가 바로 공실이죠.. 1년중 3개월만 공실이 생겨도 수익률은 1/4 토막이 납니다.
(실제, 공실기간에는 추가적인 비용.. 예를 들어 관리비 등.. 도 들어가기 때문에, 공실로 인한 수익률 하락폭은 더 큽니다.)
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따라서.. |
부동산 임대목적물을 구입할 때에는, 이러한 부분도 충분히 고려가 되어야 합니다.
공실이 적은 곳이자.. 부동산의 가치하락을 방어할 수 있는 곳 중에 하나는.. 역세권 입니다.
특히, 지하철과 5분~10분 내외의 거리에 있는 곳들은.. 부동산 침체기에도 가격하락의 폭이 적으며, 젊은 층의 경우 교통을 매우 중시하기 때문에 임대 목적물의 교통에 대한 고려는 가장 우선되어야 하는 포인트 중에 하나입니다.
오늘은, 간단하게 부동산 임대수익률 계산방법 등에 대해 알아봤는데요..
예적금 이하의 수익률이 나오는 것은.. 미래가치에 투자하고자 하는 의도가 아니라면 메리트가 없습니다.
수익률도 수익률 이지만.. 부동산 임대는 관리가 필요하기 때문이에요.. 같은 돈으로 예적금을 활용하는게 더 수익이 높다면, 당연히 관리하기 쉬운 안전자산을 택하는게 바람직 하기도 합니다.