오늘은 주택 임대사업을 준비중이신 분들에게 권할 만한.. 공동주택 경매의 주된 특성에 대해 알아볼 텐데요..
주택 임대사업에서의 핵심은.. 바로 수익률이죠..
하지만, 일반 매매로 접근하게 되면.. 예적금 이자만도 못한 수익률을 올리는 경우도 많고.. 주택 임대사업에 적합한 매물을 찾기도 어려운 측면이 있습니다.
하지만..
공동주택 경매를 통하게 되면.. 좀더 저렴한 가격에, 임대사업에 적합한 지역을 취사선택하기 좋습니다.
경매라는 것 자체가.. 통상.. 매매보다 저렴하게 매수할 수 있는 제도인 데다가.. 아파트를 제외한 저렴한 공동주택의 경우.. 그다지 인기가 없기 때문에 좀더 저렴하게 구매하게 될 가능성이 높습니다.
다만.. 경매의 경우에는 권리분석 등의 어느정도 지식이 필요하고..
기존 세입자와의 관계설정 등.. 리스크 요인도 다소 있으니까요.. 좀더 신중하게 접근할 필요는 있습니다.
공동주택이란 주방, 거실, 현관, 욕실 등등이 세대별로 구분되어 있는 주택을 이야기 하는데요..
흔히, 아파트, 연립, 빌라를 이야기 합니다.
이러한 사전적 의미보다 법원경매에서 의미를 가지는 것은.. 바로, 소유권도 구분되어 나온다는 점입니다.
단독주택이나 다가구주택의 경우에는 그 안에 몇가구가 나오든 있든지 덩어리로 경매에 나오게 됩니다.
따라서, 가격자체가 높은 경향이 있죠..
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하지만.. |
공동주택의 경우, 각기 소유권이 분리되어 경매에 나오기 때문에..
지방의 경우 1억 미만에도 훌륭한 매물이 많이 나오고, 서울의 경우에도 1억 5천만원 미만에도 충분히 괜찮은 매물이 나옵니다.
다만, 현재의 시장상황을 보면.. 서울에서 1억 미만의 매물은 주로 지하나 반지하 매물이 많아서 메리트는 다소 떨어집니다.
연립과 빌라의 공통점과 차이점은 둘다 4층 미만의 구분된 소유권을 가진 주택이지만..
연립의 경우에는 건물의 연면적이 660㎡를 초과하는 주거건물을 이야기 하고 빌라는 660㎡ 이하를 이야기 합니다.
아파트를 제외한 이러한 공동주택이 메리트가 있는게... 사람들의 관심도가 상대적으로 떨어진다는 것입니다.
경매를 통해 내집마련을 하고자 하는 분들은 주로 아파트쪽에 관심이 많고, 아파트도 소형아파트에는 큰 관심이 없습니다.
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여기에.. |
임대사업을 기존에 하고 있던 분이나.. 어느정도의 자본력을 갖추고 임대사업을 하고자 하는 분들은..
통합 관리할 수 있는 다세대나.. 기존 건물을 헐어서 재건축 할 수 있는 대지면적이 일정규모 이상 되는 단독주택을 선호한다는 점입니다.
따라서, 소형 빌라나 연립의 경우.. 처음 주택 임대사업을 하고자 하는 분들이 접근하기에 용이한 시장이며..
금액 자체가 적기 때문에 리스크도 분산되는 측면이 있습니다.
그러나, 경매는 어디까지나 경매죠..
일반적으로 경매참여시 유의해야 할 점들은 똑같이 신경써야 합니다.
등기사항전부증명서상 권리관계를 분석하는 권리분석은 물론이고.. 기존 세입자에 대한 분석등은 기본입니다.
여기에, 낙찰금액으로 누가 돈을 타 가는지 분석해 보는 배당분석을 하고 접근해야.. 최종 수익률 계산을 할 수 있습니다.
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여기에.. |
매물의 특징상, 지하철역 10분 이내의 거리에 있는 매물을 찾는게 좋고..
여기에, 주변 학교나 사무실 등.. 임대수요가 풍부한 곳을 선정하는게 바람직 합니다.
또한, 수요 못지 않게.. 공급상황도 봐야 하는데요.. 이는 현장조사를 통해 부동산 등을 통해 확인해 봐야 하는 부분입니다.
소형 임대사업에 적합한 평수는 약 6평~20평 미만의 주택으로, 월세 시세가 100만원이 넘지 않는 매물이 좋습니다.
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또한.. |
최근에는, 비록 빌라나 연립이라 하더라도.. 주차장에 대한 고려는 필수적입니다.
오늘은 주택 임대사업을 계획하고 계신 분들께 권할 만한.. 공동주택 경매 이야기를 해 봤는데요..
경매 자체는 리스크가 다소 있는 것이지만.. 권리관계가 비교적 깔끔한 매물을 잘 선택하기만 해도.. 수익률을 어느정도 잡을 수 있으니까요.. 한번 검토해 보시길.. 권해 드리면서, 오늘 이야기 마치도록 하겠습니다. ^^
