건축법상 대수선 공사의 범위
오늘은 우리 건축법상 대수선 공사의 범위에 관한 규정에 대해 알아보도록 한다.
수선은 일반 수선과 대수선 공사가 있다. 일반 수선의 경우 바닥재를 새로 깐다든지 벽지를 바꾼다든지, 문을 바꾼다든지 하는 일상적이고 작은 수선을 의미한다. 이러한 작은 수선 행위는 당연히 허가요건을 변경하지 않아도 되겠다. 하지만, 기둥을 뺀다든지 일정두께의 벽을 철거한다든지 하는 경우에는 건축물에 안전상의 위해를 가할 수 있음으로 허가요건을 변경해야 가능한 것입니다.
내 건물 내가 수선한다는데!! 왜!! 허가를 받아야 하냐고 불만을 갖으시는 분들도 있는데.. 이는, 법으로 규제하고 있지만, 건물주의 안전을 보장해 주는 규제라는 측면에서 부정적으로 볼 부분은 아니다.
아무튼, 건축법상 대수선 공사의 범위에 대해 알아보기 전에, 우리가 허가요건 변경을 해야 하는 개축, 대수선, 용도변경, 리모델링, 증축의 개념부터 살짝 알아보도록 하자.
서두에서도 이야기 했다싶히 허가요건을 받아야 하는 종류로는 개축, 대수선, 용도변경, 리모델링, 증축 등이 있다. 여기에 빠진 것이 하나 있는데 바로 재축이다. 다만, 재축의 경우에는 천재지변 등에 따라 이루어지는 허가변경 행위임으로 빼놓고 이야기를 하도록 하자.
우선, 비슷한 개념으로 개축과 대수선이 있다. 이 둘은 용도변경 없이 건물의 구조와 형태 등을 변경한다는 점에서 같은 의미를 가진다. 다만, 그 규모에 따라 차이가 발생한다. 개축의 경우 철거에 준하는 형태변경이 발생하게 되는 것이고 대수선의 경우에는 중요 구조부를 수선한다는 점에서 차이가 있다 하겠다.
즉, 개축이 대수선보다 더 큰 공사라고 보면 되겠다. 개축, 리모델링, 증축의 행위는 건축행위에 해당하지만 대수선의 경우에는 건축의 행위에 들어가지 않는다는 점도 차이점이다.
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용도변경의 경우에는 형태나 구조의 변경 없이 사용 용도의 변경에 대해 허가요건을 변경하는 행위이다. 서류상의 작업일 뿐 건물의 형태 등이 변화하지는 않는다. 다만, 해당 건물의 용도가 어떤지에 따라 그 가치가 달라짐으로 부동산 투자자의 관점에서는 용도변경의 가능성 등에 대해서도 잘 체크해 두는 것이 좋다.
증축과 리모델링의 경우에는 건축행위로서 개축, 대수선, 용도변경과 다르게 면적이 증가한다는 결정적인 차이점이 있다. 여기에, 증축의 경우에는 기존 건물에 면적만 증가시키는 건축행위를 의미한다. 반면, 리모델링의 경우에는 구조와 형태가 변경되면서 면적도 증가하는 것을 의미한다. 리모델링은 대수선과 증축이 합쳐진 형태라고 보면 정확하다.
리모델링의 경우 과거에 비해 그 법률적 요건이 많이 완화되었다. 이는, 우리나라 건물들의 사용년수가 외국에 비해 짧은 패턴을 보이기 때문에 사회적 비용을 절감시키려는 노력의 일환으로 리모델링을 적극 장려하기 위함이다.(그럼에도 불구하고, 그렇게 유인이 되는지는 솔직히.. 의문이다.)
다시, 원래의 주제로 돌아와서 대수선 공사의 경우 어떤 것들이 대수선 공사의 범위에 속하는지 건축법에 명확하게 나와 있다. 관련 법률을 인용해 보자면 아래와 같다.
건축법 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
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9. "대수선"이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
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건축법 시행령 제3조의2(대수선의 범위)
법 제2조제1항제9호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축·개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다.
1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것
5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
6. 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
7. 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장을 포함한다)를 변경하는 것
8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것
9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것
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여기서.. |
주의할 것이 하나 있다. 바로 위의 7항인 미관지구에서 건축물의 외부형태를 변경하는 것이라는 조항이다.
담장과 같은 경우 건축물의 안전에는 영향을 주지는 않지만.. 미관지구라는 특성 때문에 이러한 조항도 대수선 공사의 범위에 넣은 것이다. 따라서, 미관지구에서 담장을 변경하는 것에 대해서도 허가를 받아야 한다는 점을 유의하도록 하자.