임야나 토지 구입시 꼭 확인해야 하는 특수지역권
오늘은, 임야 또는 토지 구입시 확인할 필요가 있는 특수지역권의 개념에 관한 이야기를 간단하게 해 볼까 합니다.
흔히, 땅을 보러 간다고 하죠.. 땅을 보러 가는 이유는 물론, 내가 구입할 땅의 모양과 주변 환경 등을 체크하기 위한 목적도 있지만.. 이보다 중요한 부분은 공부문서에는 존재하지 않는 보이지 않는 권리를 체크하는 것입니다.
이러한 공부상 나타나지 않는 권리로는 아래의 것들이 존재를 합니다.
임차인 관계등이야 임야나 토지 구입시 보다는 건물이나 주택 구입시에 나타나는 부분이니 만큼 예외일 것이라고 생각하기 쉬운데요.. 임차를 받아 경작 등이 이루어지고 있는 경우도 존재를 함으로 이런 임차관계도 체크해 봐야 합니다.
또한..
농작물의 경우 비록 불법점유를 통해 재배를 하고 있다 하더라도 땅 주인이 마음대로 할 수 없는 생산물 입니다. 우리나라는 전통적으로 농산물 자체에 대해 중요시 여기는 그런 관습이 있었죠.. 이것이 법에도 그대로 적용되어 농산물의 수확기까지 정당한 토지주라 하더라도 농작물이 재배되고 있다면 마음대로 할 수 없습니다.
이러한, 농작물 등 보다도 골치아파지는 부분이 바로 특수지역권 이라는 권리 입니다.
특수지역권이라 함은 "특정 지역주민에게 부여되어 타인의 토지나 임야를 이용할 수 있는 권리"를 의미합니다. 특히, 임야에 대해서 이러한 권리들이 인정되는 경우들이 제법 있습니다. 이러한 특수지역권은 기간의 한정이라는 단서를 가지고 부여되는 경우가 많이 존재를 합니다.
몇가지 예를들어 보자면..
강원도 특정 지역 등에서는 일정기간 동안 송이버섯을 캘 수 있는 특수지역권을 해당 지역민들에게 인정해 주고 있습니다. 따라서, 다른 지역의 사람들이 송이버섯을 캐면 이는 불법이 되는 것이고.. 해당 지역민들은 자신들의 수입이 걸려있는 만큼 이러한 자신의 권리를 해치는 행위에 대해 상당히 예민하게 반응합니다.
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또한.. |
특정 계절에 집중적인 채취가 이루어지는 고로쇠수액 등을 채취할 수 있는 권리도 특수지역권의 범주에 들어갑니다. 참고로, 특수지역권에 대해 설명하고 있는 민법 조항을 보면 아래와 같습니다.
여기서, 포인트는 타인의 토지라는 부분 되겠습니다. 결국, 해당 지역민들은 자신의 땅이 아니더라도 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리를 갖는게 바로 특수지역권 입니다.
이러한 특수지역권이 설정되어 있는 토지를 구입할 경우 토지 이용에 대해 제한을 받을 가능성이 높고, 해당 지역민들과 갈등관계를 갖을 가능성도 높습니다. 지역민들의 입장에서 해당 토지는 수입의 한 축이 되기 때문에 대단히 예민하게 반응합니다. 타 지역민들이 해당 특수지역권을 침해하는 경우 경찰에 고소고발하는 것을 넘어 스스로 감시하는 그런 조직을 만들기도 하죠..
이런 이유로.. 현재의 토지 상태를 변경하거나 할 경우 지역민들과 큰 트러블이 발생할 수 있는 것입니다. 따라서, 특수지역권을 결코 쉽게 봐서는 안되는 부분이 있습니다.
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다만.. |
특수지역권의 경우에는 현장만 제대로 확인해 보면 쉽게 드러나는 그런 권리 입니다. 비록, 공부상에 나타나 있지는 않지만.. 해당 지역민들에게 부여된 권리이기 때문에 주민들과 몇마디만 나눠보면 쉽게 알 수 있는 그런 권리죠.. 따라서, 정말 땅만 보고 오는 그런 상황이 아니라면 특수지역권은 쉽게 인지할 수 있습니다.
참고로..
특수지역권은 그 역사가 왕조시대까지 올라가는 그런 관습법적 권리입니다. 민법의 특수지역권 조항도 이러한 전통적 관습을 법문으로 표현 한 것에 불과합니다. 조선시대에는 기본적으로 토지가 개인의 소유 개념이 아니었습니다. 소위 왕토사상에 입각해 백성들은 왕토를 사용하는 그런 개념인 것입니다. 물론, 실질적으로 소유하고 아니고를 떠나서 말이죠..
이러한 개념에 입각해 특정 고을에서는 특정 고을에만 나는 특산품을 해당 고을 사람들만 채취할 수 있는 권리를 주었고.. 이것이 그대로 내려와 특수지역권이 성립된 것입니다.